□ 심사 절차

(영업부서) 상담검토 → (본사) 고분양가 심사보증 상한가격 결정

 




고객상담(영업부서)

고분양가심사(본사)

보증발급(영업부서)

  • · 심사신청 접수
  • · 현황조사서 작성
  • · 심사요청
    (7영업일 이내)

  • · 심사요청사항 검토
  • · 보증상한 결정 및 영업부서 통지
    (15영업일 이내)

  • · 사업주체에게 심사 결과통지
  • · 분양보증 발급 (유효기간: 90일 이내)

□ 심사 개요

분양 · 준공 각 비교사업장의 분양가인근사업장의 시세비교 심사

 

1. 비교사업장 선정

「비교 대상」 사업장 선정 「비교」 사업장 선정
  • · 동일 행정구역 내 분양보증을 발급받은 사업장
  • · 심사평점표상 ±30점 이내
  • · 분양 중, 준공(10년 내) 사업장
  • · 반경 1km 이내(해당 사업장이 없을 경우 매 1km범위로 확장)

  • · 비교대상 사업장 중 심사대상 사업장과 평가점수 차이가 가장 적은 사업장으로,
  • · 분양 중, 준공사업장 각 1개 선정
  • · 점수차이가 동일한 경우 입지성, 사업안정성, 단지특성 순으로 차이가 적은 사업장 선정

2. 인근사업장 선정

인근사업장 선정
  • · 동일 행정구역반경500m이내, 준공10년이내
  • · 심사평점표상(사업안정성, 단지특성) ±20점 이내
  • * 해당 사업장이 3개 미만인 경우 아래의 순서로 순차 확대 적용
  • ①10년 이내(500m→1Km), ②15년 이내(500m→1Km), ③20년 이내 (500m→1Km)

3. 심사 상한 분양가격 산출

구 분 산 식
(A) 비교사업장 중 분양사업장 평균분양가 × 주택가격 변동률 × 평점 차이에 따른 가감률
(B) 비교사업장 중 준공사업장 평균분양가 × 주택가격 변동률 × 평점 차이에 따른 가감률
(C) 인근시세 수준 인근사업장 평균매매가 × 건축연령별가산율 × 보증위험관리율
(D) 지역 분양가 해당지역(시·도 및 시·군·구) 최근 1년간 평균분양가
                 ▽

상 한 가 격 결 정

(A)와 (B) 중 높은 금액이며 ((C)를 초과할 경우 (C)를 적용), 심사 결과가 (D)에 비해 현저히 낮은 경우에는 (D)를 고려하여 일부 조정
위 금액에 단기 자재비 급등분 조정금액을 가산하여 최종 결정

 

□ 심사 세부내용

구 분 세 부 내 용
의 의
  • ㅇ 고분양가 심사를 통해 신규 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 심사함으로써 분양보증에 대한 리스크를 관리
심사대상
  • ㅇ 고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장 (정비사업대출보증 발급시에는 심사 생략하고, 분양보증 발급시에만 심사)
  • ※ 심사제외 :

    ①분양가상한제 적용주택

    ②도시형 생활주택 및 오피스텔

    ③100세대 미만 소규모 사업(주택·준주택의 세대수를 합산)
    ④연립주택 및 다세대주택(사업장 내 아파트가 포함되지 않는 경우)
    ⇒ 심사제외 대상 중 ②~④는 비교사업장 및 인근사업장 선정시에도 제외

    ㅇ 고분양가 관리지역

  • 1.「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역(투기지역)
  • 2. 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구
  • 3. 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
  • 4.기타 고분양가 확산이 우려되는 지역
필요서류
  • ① 고분양가 심사 신청서 (별도서식)
  • ② 사업계획승인서 또는 건축허가서 사본(승인조건 포함). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 정비사업의 경우에는 사업시행인가서 및 관리처분계획인가서(계획서 포함)로 갈음
  • ③ 공사도급계약서 사본(보증신청인과 시공자가 동일한 경우에는 제외)
  • ④「주택의 설계도서 작성기준」제4조[별표1](국토부고시)에 따른 설계 개요서(건폐율, 평형별 세대수 등을 포함) 및 배치도(축척 및 방위, 대지경계선 등을 포함)
  • ⑤ 기타 필요한 서류
심사기준일자 및
유효기간
  • ㅇ 심사기준일자
  • - 관할 영업부서에서 본사로 고분양가 심사 승인을 요청한 날
ㅇ 심사 승인 유효기간
  • - 고분양가 심사 승인일로부터 90일(통지서 기재일 내 보증 발급)
  • - 심사 승인 이후 재심사를 원할 경우, 유효기간 만료 후 재신청 가능
  • ※ 재심사 시 기준자료 변경 등에 따라 심사 결과 변동 가능
행정구역
  • 「지방자치법」 제2조제1항 및 제2항에 따른 특별자치시, 특별자치도, 시·군·구(「지방자치법」 제3조제3항에 따른 자치구가 아닌 구 및 「제주특별법」 제10조제2항에 따른 행정시는 제외)
비교
사업장
분양 사업장
  • ㅇ 분양보증 발급 후 사용검사(건축물 전부에 대한 동별 사용검사 또는 임시 사용검사 포함)를 득하지 않은 사업장
준공 사업장
  • ㅇ 분양보증 발급 후 사용검사(건축물 전부에 대한 동별 사용검사 또는 임시 사용검사 포함)를 득한 사업장 중 사용검사 후 10년 이내 사업장
평균 분양가
  • ㅇ 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적(총 공급면적)으로 나눈 약 3.3058㎡(이하 약 3.3㎡)당 금액
주택가격변동률
    주택가격변동률     = Pxt [x지역 t시점 매매가격지수]
    Px0 [x지역 o시점 매매가격지수]

  • Px = x지역은 비교사업장 소재 행정구역
    Pt = t시점은 보증신청사업장의 고분양가 심사 승인요청일 기준 최근월
    Po = o시점은 비교사업장의 분양보증발급월
    ※ 매매가격지수는 한국부동산원의 시·군·구별 ‘월간 아파트 매매가격지수’ 적용
평점 차이에 따른 가감률
평 점 차 가 감 률
±5점 이하 0%
±6점∼±10점 ±1%
±11점∼±15점 ±2%
±16점∼±20점 ±3%
±21점∼±25점 ±4%
±26점∼ ±5%
인근
사업장
평균 매매가
  • ㅇ 개별 인근사업장의 각 평형별 · 타입별 공급면적의 약 3.3㎡당 매매가*를 각 평형별 · 타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격
  • * KB부동산 시세 적용, 부재시 한국부동산원 부동산테크 시세 적용
  • ** 인근사업장이 다수인 경우 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의 비율로 가중평균한 금액
건축 연령별 가산율
  • ㅇ 주택노후도에 따른 주택 매매가격 보정률

건축연령 가 산 율 건축연령 가 산 율
준공연도∼5년 100.00% 13년 120.22%
6년 102.15% 14년 123.34%
7년 104.39% 15년 126.62%
8년 106.73% 16년 130.08%
9년 109.18% 17년 133.74%
10년 111.75% 18년 137.61%
11년 114.44% 19년 141.71%
12년 117.26% 20년 146.06%
보증위험관리율
  • 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% 적용
지역 분양가
  • ㅇ 해당지역(시·도 및 시·군·구) 최근 1년간 평균분양가를 말하며 공사의 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 자료를 활용
단기 자재비
급등분 조정금액
  • ㅇ 단기 자재비 급등분
    - 국토교통부장관이 정기 고시하는 분양가 상한제 최신 기본형 건축비 상승분에서, 최근 3년간 평균 상승분을 제외하여 산정
    최신 기본형 건축비 상승분 - 최근 3개년 평균 상승분
  • ㅇ 단기 자재비 급등분 조정비율
    단기 자재비 급등분 × 40%
  • - 조정비율은 '22.7.1부터 다음 정기고시('22.9예정)까지 0.32% 적용
  • ㅇ 단기 자재비 급등분 조정금액 = 상한분양가격 x 조정비율
이의신청
  • ㅇ 이의신청 요건 충족시 선정한 비교사업장, 평가한 인근시세* 등 공개
    * 평가한 인근시세 : 고분양가 심사에서 선정된 인근사업장의 시세 수준

이의신청 접수 영업부서에서 이의신청 접수 및 검토요건* 확인
* 심사가격 통보 후 7영업일 이내, 상한 분양가격이 인근시세 대비 70% 이하
                 ▽
검토요건 확인 및 통지 ㅇ 검토요건 미충족
- 영업부서에서 이의신청 반려 및 서면통지(7영업일 이내)
ㅇ 검토요건 충족
① 영업부서에서 본사로 검토 요청
② 본사에서 분양 · 준공 비교사업장 및 금액, 인근시세 등 검토 후 영업부서로 통지(7영업일 이내)
③ 영업부서에서 신청인에게 검토결과 서면 통지