18

18 Q 선순위 채권도 없고 소액보증금일 때도 반드시 가입해야 하나요?
A 임대보증금 보증금액 예외사항인 일부 보증 요건(Q12 참조)을 모두 갖추고, 선순위 채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격의 60%를 초과하지 않는 경우 보증 대상 금액이 없습니다. 따라서, 관할 지자체에 해당 사실을 증명하여 주시기 바랍니다.
17 Q 임대주택 양도각서의 확정일자는 어떻게 받나요?
A 임대주택 양도각서에 임대 목적물을 특정할 수 있는 서류 또는 내역서를 첨부하여 인감도장으로 간인한 후 공증사무소나 등기소에 가셔서 확정일자를 받으시면 됩니다.
16 Q 임차인이 임대사업자의 동의를 얻어 전대하고, 전대인(임차인)의 동의 등 채권양도관계가 명확할 경우 전차인은 보증이행 대상이 되는지 여부?
A 전대가 된 경우 원칙적으로 전대인은 보증이행대상이 아니지만, 전대인(임차인)의 동의 등 채권양도관계가 명확한 경우 전차인에게 이행이 가능할 것입니다.
15 Q 임차인이 임대사업자의 동의를 얻어 전대한 경우, 전차인은 보증이행 대상이 되는지 여부?
A 전대가 된 경우에도 임대인과의 관계에서 임대차보증금 반환채권의 채권자는 임차인이므로 보증채권자는 임차인이며 전차인은 보증이행대상이 아닙니다.
14 Q 임대아파트의 임차보증금 환급조건과 관련하여, 주민등록상 주소지가 계약한 임대아파트가 아닌 경우 임차보증금 반환이 가능한지요?
A 임대보증금보증은 임대인이 정상계약자가 아닌자(대물변제, 차명, 이중계약, 실제거주하지 않는 명목상 임차인 등)에게 부담하는 채무에 해당되는 경우에는 보호가 되지 않으며,주택임대차계약 체결 후 임대주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에 대하여 보호하고 있습니다.
13 Q 임대보증금보증 가입 대상은 어떻게 되나요?
A 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따라 민간임대사업자는 임대보증금보증에 반드시 가입하여야 합니다.

 

※ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따른 민간임대주택
 1. 민간건설임대주택
 2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
 3. 동일 주택단지에서 100호이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
 4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

 

단, ’20.8.18. 개정 민간임대주택법 시행 이후 등록신청한 임대주택은 즉시 가입대상이며, 시행 전에 등록된 임대주택(단, 법 시행 전에도 가입대상인 민간임대주택법 제49조제1항제1호~제3호는 제외)은 법 시행 1년 후 계약을 체결할 때 가입대상이 됩니다.

 

 <사례>
’20.6월에 매입형 오피스텔 1호를 대상으로 임대사업자 등록하고, 임차인과 ’20.7.1~’22.6.30 임대차계약을 체결한 경우

→ 해당 임대주택은 ’21.8.18. 이후 계약을 체결할 때 가입대상이 되므로, ’22.6.30. 이후 계약부터 적용이 됨(단, 기존 계약이 ’22.6.30. 이전에 중도해지된다면 해지된 이후 체결된 계약부터 적용됨)

구분 민간건설임대주택 민간매입임대주택
분양주택 전부를 우선 공급받아 임대 동일 주택단지에서 100호 이상 임대 그 외
민간임대주택법
('20.8.18.)
시행전등록 즉시가입 법 시행 1년
계약체결 시 부터
시행후등록 즉시가입

 

* 개정 민간임대주택법 시행(’20.8.18.) 전에는 민간건설임대주택, 매입임대주택 일부(분양주택 전부를 우선 공급받아 임대, 동일 주택단지에서 100호 이상 임대)만 임대보증금 보증 가입 대상이었음

12 Q 임대보증금보증의 보증금액은 어떻게 산정하나요?
A

(원칙) 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금 전액입니다.

(예외) 다음 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(선순위 담보권 + 임대보증금–주택가격*의 60%)을 대상으로 할 수 있습니다.

 ① 근저당권이 세대별로 분리
 ② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
 ③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 본다.

11 Q 임대보증금보증의 보증기간은?
A

- 임대보증금보증의 보증기간은 1년이며, 임대주택법령에 따라 보증료를 매년 재산정하여 보증을 갱신하고 있습니다.

- 다만, 추가 임대차계약으로 인한 추가보증서의 보증기간은 추가보증서 발급일로부터 종전 보증서의 보증기간 종료일까지입니다.


<사례>
보증기간은 임대인 B의 신청에 따라 보증서 발급일로부터 1년간 보증(10.1.1~10.12.31)하므로 A의 임대차기간과 甲 임대아파트의 보증기간은 일치하지 아니합니다.

10.5.31 임대차계약 만료로 A와 B간 임대차계약이 변경(10.6.1~12.5.31)됨에 따라 임대인 B가 추가보증서를 발급을 신청하는 경우 보증기간은 10.6.1~10.12.31로 종전 보증서 보증기간 종료일까지 보증합니다.

10 Q 임대보증금보증의 보증료는 얼마인가요?
A 보증료 = 보증금액 × 보증료율(%) × 보증료 산정기간 ÷ 365

- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부고지서에 내용 명시) 규정하고 있습니다.

 * 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율


1) 법인(공동주택)
(단위 : %, 연)
신용평가별 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율: 신용평가 등급구분 별 부채비율에 관한 정보를 제공
구 분 부채비율
60%이하
부채비율
70%이하
부채비율
80%이하
부채비율
90%이하
부채비율
100%이하
부채비율
110%이하
부채비율
120%이하
AAA 0.073 0.077 0.091 0.118 0.125 0.133 0.146
AA 0.073 0.077 0.091 0.118 0.125 0.133 0.146
A+ 0.083 0.092 0.109 0.151 0.169 0.194 0.224
A- 0.088 0.108 0.140 0.204 0.241 0.289 0.351
BBB+ 0.088 0.108 0.140 0.204 0.241 0.289 0.351
BBB- 0.099 0.141 0.196 0.269 0.330 0.408 0.508
BB+ 0.107 0.166 0.239 0.344 0.431 0.543 0.689
BB- 0.107 0.166 0.239 0.344 0.431 0.543 0.689
B+ 0.116 0.191 0.286 0.428 0.545 0.696 0.890
B- 0.116 0.191 0.286 0.428 0.545 0.696 0.890
CCC+ 0.120 0.204 0.339 0.518 0.668 0.859 1.107
CCC- 0.120 0.204 0.339 0.518 0.668 0.859 1.107
CC 0.130 0.234 0.394 0.616 0.801 1.037 1.342
C 0.138 0.260 0.454 0.719 0.940 1.223 1.590
D 0.138 0.260 0.454 0.719 0.940 1.223 1.590
※ 매입확약*이 있는 경우 : 0.1%
2) 개인사업자(공동주택)
(단위 : %, 연)
신용평가별 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율: 신용평가 등급구분 별 부채비율에 관한 정보를 제공
구 분 부채비율
60%이하
부채비율
70%이하
부채비율
80%이하
부채비율
90%이하
부채비율
100%이하
부채비율
110%이하
부채비율
120%이하
C01 0.099 0.113 0.133 0.162 0.203 0.259 0.338
C02 0.102 0.116 0.137 0.165 0.206 0.262 0.341
C03 0.108 0.123 0.143 0.171 0.212 0.268 0.347
C04 0.122 0.136 0.156 0.185 0.225 0.281 0.359
C05 0.150 0.164 0.184 0.212 0.251 0.307 0.385
C06 0.207 0.221 0.240 0.267 0.306 0.361 0.438
※ 매입확약*이 있는 경우 : 0.1%

  • “부채비율”이란 당해 사업장의 보증대상세대의 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액을 보증대상세대 주택가격의 합으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말한다.
  • · 선순위 채권금액은 임대보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보권 설정금액 등을 말한다(선순위 채권이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 선순위채권금액으로 함).
  • · 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정한다.
  • · 개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따라 허가받은 신용정보회사가 제공하는 신용평가 점수를 활용하여 산정하며 구분기준은 다음과 같다.
신용등급별 점수구간
등 급 점수 구간
C01 920점 이상
C02 880점 이상 920점 미만
C03 840점 이상 880점 미만
C04 780점 이상 840점 미만
C05 745점 이상 780점 미만
C06 710점 이상 745점 미만

  • 개인사업자 신용평가 점수가 710점 미만인 경우 C06의 해당 보증료율에 100%를 할증한다.
  • 다중·다가구 등 단독주택 보증료율은 공동주택 보증료율에 30%를 할증한다.
9 Q 임대보증금액을 변경한 경우에는?
A  

- 임대보증금이 증액되는 경우 : 증액된 임대보증금에 대하여 추가보증서가 발급될 경우에만 증액된 임대보증금도 보호되므로, 추가보증서 발급여부를 반드시 확인하여야 합니다.

- 임대보증금이 감액되는 경우 : 기발급된 보증서의 보증기간 및 보증금액의 범위 내에서 임대보증금을 계속하여 보증합니다.


<사례 1>
A가 임대차계약기간을 ’10.6.1~’12.5.31로 2년간, 임대보증금액 4500만원으로 갱신하는 경우

① 현재 임대보증금보증서에 따라 ’10.12.31까지 2000만원은 계속 보증됩니다.

② 임대인 B가 증액된 500만원에 대하여 보증기간 ‘10.6.1~’10.12.31(기존보증서의 보증 기간 내)로 추가 보증서를 발급받는 경우 증액된 임대보증금 500만원도 보증 받을 수 있으므로 A는 추가보증서 발급하였는지 여부를 반드시 확인하여야 합니다.

③ 임대인 B가 甲임대아파트에 대하여 보증기간이 만료시 ‘11. 1. 1~’11.12.31을 보증기간으로 임대보증금보증을 재발급 신청하는 경우 재산정된 금액으로 보증서가 발급됩니다.
   - 전액보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 4500만원
   - 일부보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 2500만원
      * [국민주택기금 융자금 4000만원+임대보증금 4500만원-(주택가격 1억원×60%)]=2500만원



<사례 2>
A가 임대차계약기간을 ’10.6.1~’12.5.31로 2년간, 임대보증금액 3500만원으로 갱신하는 경우,

① 현재 임대보증금보증서에 따라 ’10.12.31까지 2000만원 한도 내에서 계속 보증됩니다.

② 임대인 B가 감액된 임대보증금액으로 보증서를 재발급 받은 경우 ‘10.6.1~’10.12.31에 대한 보증금액도 1,500만원으로 감액됩니다.

③ 임대인 B가 甲임대아파트에 대하여 보증기간이 만료시 ‘11. 1. 1~’11.12.31을 보증기간으로 임대보증금보증을 재발급 신청하는 경우 재산정된 금액으로 보증서가 발급됩니다.
   - 전액보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 3500만원
   - 일부보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 1500만원
      * [주택도시기금 융자금 4000만원+임대보증금 3500만원-(주택가격 1억원×60%)]=1500만원

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