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제목
주택보증공사의 전세 및 임차 보증금 반환채권을 최대한 회수 방안 제안
작성자
왕*근
상태
완료
작성일
2021-09-03
공개여부
공개
제안취지
건물주의 임차보증금 미지급으로, 주택보증공사에서 임차인의 보증금반환채권을 인수하여 건물을 강제경매속행으로 하는 방법의 채권회수는 상당한 손해를 불러일으킴, 따라서 주택보증공사에 많은 손실 즉 기금의 낭비를 초래함

- 예시 : 경기도 평택시 지산동 851-10 6층 601호(법원경매번호 2020타경 46654)
1. 현황 : 물건감정가 204백만원 , 최저응찰가 99백만원(유찰 3회), 주택보증공사 보증금반환채권 170백만원, 경매일자 21.09.27
2. 채권회수금액이 적은 사유
가. 경매낙찰시 소유권획득에 따른 보유주택 수 증가 및 중과세로(취득세, 보유세, 양도세 등 부담) 경매응찰자 일부 기피함
나. 선순위 보증금 반환채권은 권리분석상 인수되는 권리로 판단해서 자세히 보지않고 입찰 제외하는 경매참여자가 많음
기대효과
1. 임차권 매각방식은 매수인에게 여러가지 세부담을 줄여 참여자를 높임 - 매각금액 증가 예상
* 임차권은 보유세, 양도세가 붙지 않고 주택 추가 구입이 아니기 때문에 취득세도 붙지 않음
2. 소유권이 처분되는 기존의 방식이 아니라 임차권이 처분되는 방식으로 기존 소유자의 소유권회복의 유예기간도 마련됨
* 당초 : 경매로 기존 소유자의 소유권 상실됨
* 변경 : 새로운 임차권자가 전입하여 물건을 활용 가능, 새로운 임차권자의 전출시까지 소유권자가 보증금 마련시 기존 소유권도 보장됨
3. 채권회수금액이 높아지며 이로인한 불필요한 운용기금 낭비 최소
제안내용
소유권 처럼 임차권도 매매 또는 경매처분이 가능함
단 임차권은 비금전채권으로 기존소유자의 동의가 반드시 따라야 효력이 완성됨

기존에 해왔던 방식을 바꿔 채무자의 소유권을 경매로 처분하지 말고 임차권을 경매나 수의계약으로 매각하여 도시주택공사의 손해를 최소화함을 제안함

파일

답변

답변자
송진욱
답변일
2021-09-23

귀 댁의 행복을 기원하며 귀하의 제안에 대한 검토결과를 다음과 같이 답변드립니다.

귀하의 제안은 ‘임대차보증금반환채권의 매각’에 관한 내용이라고 판단됩니다.
(우리 공사는 임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수받아 주택임대차보호법 제 3조의 2 제 7항에 의거 우선변제권을 승계받았으나, 임차인으로부터 임차권을 양수받은 것은 아닙니다.)

최근 우리 공사는 낙찰가능성을 제고하기 위해 임차권 인수조건변경부경매를 우선적으로 추진하고 있습니다.

귀하가 제안하신 의견은 향후 제도개선 시 검토하도록 하겠습니다.

우리 공사에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 추가 문의사항은 신지현 선임주임(051-955-5825)으로 연락주시기 바랍니다.

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