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  • 제목
    주택보증공사의 전세 및 임차 보증금 반환채권을 최대한 회수 방안 제안
  • 작성자
    왕*근
  • 상태
    완료
  • 작성일
    2021-09-03
  • 공개여부
    공개
  • 제안취지
    건물주의 임차보증금 미지급으로, 주택보증공사에서 임차인의 보증금반환채권을 인수하여 건물을 강제경매속행으로 하는 방법의 채권회수는 상당한 손해를 불러일으킴, 따라서 주택보증공사에 많은 손실 즉 기금의 낭비를 초래함

    - 예시 : 경기도 평택시 지산동 851-10 6층 601호(법원경매번호 2020타경 46654)
    1. 현황 : 물건감정가 204백만원 , 최저응찰가 99백만원(유찰 3회), 주택보증공사 보증금반환채권 170백만원, 경매일자 21.09.27
    2. 채권회수금액이 적은 사유
    가. 경매낙찰시 소유권획득에 따른 보유주택 수 증가 및 중과세로(취득세, 보유세, 양도세 등 부담) 경매응찰자 일부 기피함
    나. 선순위 보증금 반환채권은 권리분석상 인수되는 권리로 판단해서 자세히 보지않고 입찰 제외하는 경매참여자가 많음
  • 기대효과
    1. 임차권 매각방식은 매수인에게 여러가지 세부담을 줄여 참여자를 높임 - 매각금액 증가 예상
    * 임차권은 보유세, 양도세가 붙지 않고 주택 추가 구입이 아니기 때문에 취득세도 붙지 않음
    2. 소유권이 처분되는 기존의 방식이 아니라 임차권이 처분되는 방식으로 기존 소유자의 소유권회복의 유예기간도 마련됨
    * 당초 : 경매로 기존 소유자의 소유권 상실됨
    * 변경 : 새로운 임차권자가 전입하여 물건을 활용 가능, 새로운 임차권자의 전출시까지 소유권자가 보증금 마련시 기존 소유권도 보장됨
    3. 채권회수금액이 높아지며 이로인한 불필요한 운용기금 낭비 최소
  • 제안내용
    소유권 처럼 임차권도 매매 또는 경매처분이 가능함
    단 임차권은 비금전채권으로 기존소유자의 동의가 반드시 따라야 효력이 완성됨

    기존에 해왔던 방식을 바꿔 채무자의 소유권을 경매로 처분하지 말고 임차권을 경매나 수의계약으로 매각하여 도시주택공사의 손해를 최소화함을 제안함
  • 파일
답변
  • 답변자
    송진욱
  • 답변일
    2021-09-23
귀 댁의 행복을 기원하며 귀하의 제안에 대한 검토결과를 다음과 같이 답변드립니다.

귀하의 제안은 ‘임대차보증금반환채권의 매각’에 관한 내용이라고 판단됩니다.
(우리 공사는 임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수받아 주택임대차보호법 제 3조의 2 제 7항에 의거 우선변제권을 승계받았으나, 임차인으로부터 임차권을 양수받은 것은 아닙니다.)

최근 우리 공사는 낙찰가능성을 제고하기 위해 임차권 인수조건변경부경매를 우선적으로 추진하고 있습니다.

귀하가 제안하신 의견은 향후 제도개선 시 검토하도록 하겠습니다.

우리 공사에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 추가 문의사항은 신지현 선임주임(051-955-5825)으로 연락주시기 바랍니다.

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