물건을 계약하기 전에는 다시 한번 꼼꼼하게 물건을 확인하는 과정이 필요합니다. 또한, 물건에 대한 계약당사자의 사실관계, 권리관계 등을 재차 확인하기 위해 등기사항전부증명서(구.등기부등본)의 조회와 물건의 유형에 따른 유의사항 등을 참고합니다.

• 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서 (구.등기부등본)을 교부받아 소유자를 확인합니다.
• 등기부 기재사항은 공신력은 인정되지 않으나 진실한 것이라고 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각 할 수 있습니다.
• 등기부상의 권리사항을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
• 가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등을 확인하고
• 임대차관계는 계약기관과 임차금 등을 분명하게 파악해야 합니다.
• 다음의 경우에는 그 사실을 확인할 필요가 있습니다.
  - 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우
  - 상속의 경우 정당한 상속 여부
  - 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지 여부
  - 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가지고 있는지의 여부

• 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인합니다.
• 현장답사를 통해 확인하는 것은 매우 중요합니다.
• 토지의 경우 지적도를 지참하여 현장에 가서 현황과 지세, 지형, 도로의 폭, 포장유무, 출입여부 등을 확인하여야 하며 상린관계도 중요하므로 인접토지와의 도로관계, 경계등을 명확하게 파악해야 합니다.
• 건물의 경우 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인해야 합니다.

계약단계에서는 보다 신중하게 검토할 사항으로 물건의 소유주, 등기사항전부증명서(구.등기부등본)의 재차 확인, 매매금액 및 계약위반에 따른 배상문제, 계약기간 등의 보다 세밀한 사항들에 유의해야 합니다.

중개업자를 통해 계약할 시에 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서 (구.등기부등본)을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식입니다.

만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없습니다.

• 중개대상물건확인설명서, 등기사항전부증명서(구.등기부등본), 계약상대방의 본인여부 확인
• 본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인
• 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인
• 소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인

계약서 작성시 아래사항들을 검토 후 작성해야 합니다.

중도금이나 잔금 지급시 아래의 유의사항을 확인합니다.

• 1. 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받습니다.
• 2. 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 다시 한번 떼어 내용을 확인합니다. 중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문입니다.
• 3. 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인합니다.
• 4. 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인합니다.
• 5. 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에 거래 당사자는 아래의 사항을 준비합니다.
  • -매수인 : 잔금과 인감도장, 주민등록등본 1통
  • -매도인 : 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통 (등기사항전부증명서(구.등기부등본)과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 해당거래 부동산의 열쇠(주택, 사무실, 상가 등)
  • -중개업자 : 등기사항전부증명서(구.등기부등본), 토지대장, 건물대장, 공시지가 확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건 확인설명서, 검인계약서
• 6. 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다.
• 7. 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다. 60일 이내에 등기 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 합니다.
• 8. 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인합니다.

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안됩니다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 됩니다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지 입니다.

• 1. '이러이러한 경우엔 계약을 해제 할 수 있다' 라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능합니다.
• 2. 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있습니다.
• 3. 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제입니다. 이 경우 상당기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서, 특약사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능합니다.
• 4. 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능합니다. 또 실제거래에서 약정금, 보조금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주합니다.

부동산 중개수수료 요율표(서울특별시 기준)

아래의 내용은 개정법에 의한 시.도. 조례개정시 변경될 수 있습니다.