전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행
2021년 4월, A씨는 서울 동작구 상도동의 한 주택에 입주하게 되었어요. 근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집이었죠. A씨는 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았 어요. 이쯤 되면 세입자로서 할 수 있는 모든 일을 다 했다고 볼 수 있지요. 그런데 어느 날, 법원으로부터 고지서 한 통을 받게 되었어요. 집이 경매에 넘어가게 되었으니 퇴거해달라는 내용이었죠. 어떻게 된 일일까요? 알고 보니 전입신고 당일, 임대인 B씨가 자산이 거의 없다시피 한 C씨에게 소유권을 넘겼고, C씨는 주택담보대출을 받았어요. 그러다 대출을 갚을 여력이 되지 않았던 C씨는 잠적했고, 집은 경매에 넘어가게 된 거죠.
대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말해요. 만약 내가 6월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 ‘대항력’은 7월 1일 0시부터 효력이 생겨요.
그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요? 이런 일들은 당일 즉시 효력을 가져요.
그러니까, 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월 31일부터 효력이 생겨요.
새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에, 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이에요. 이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행해요.
만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 되어요. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있어요.
주택임대차보호법의 빈틈을 악용하여 계약한 직후에 벌어지는 전세사기를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
등기부등본 확인하기
전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 해요. 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.
특약사항을 넣어요.
계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.
계약서에 특약사항 기재하기
전세권 설정하기
불안하다면 전세권을 설정하는 방법도 있어요.
전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리예요. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있어요.
전입신고를 통해 얻은 대항력과 비교해보았을 때 가장 차이가 크다고 할 수 있는 부분은 바로 효력이 발생하는 시점이에요. 전세권은 등기를 통해 실행하기 때문에 등기한 때 부터 효력이 발생하거든요. 또한 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선변제받을 수 있어요. 다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 비교적 큰 금액의 비용이 발생할 수 있다는 사실을 꼭 기억하세요. 참고로 전세계약 시작일에 임대인이 변경되는 모든 경우가 위험하지는 않아요. 다만 혹시 있을지 모르는 불상사를 예방하기 위해서는, 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지 확인해야만 해요. 또한 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추어야 해요.