“임대인이랑 계약한 게 무효라고요?”
2019년, 마산에 사는 임대인 A씨는 2019년 1월에 한 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 그 증서를 담보로 거액의 대출을 받았어요. 그럼 임대인 A씨에게는 신탁회사의 동의 없이는 집을 임대할 권한이 없게 되는데, A씨는 이를 속이고 15가구의 세입자들과 계약을 강행해버렸어요. 보증금을 가로챈 거죠. 신탁회사 동의 없이 계약했으니, 계약 자체가 무효가 됐어요. 세입자들은 하루아침에 쫓겨나게 됐고요. 그렇게 세입자들은 총 5억 원 규모의 신탁 부동산 사기 피해를 입게 됐어요.
신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미해요. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고요, 혹은 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 해요.
전문적인 용어로 신탁이란?
등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있어요. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없어요. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 안 돼요.
신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 해요. 왜냐면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가거든요. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있어요. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청 받을 수도 있어요. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천해요.
등기부등본 확인하기
신탁원부 확인하기
잘못된 계약을 하지 않으려면, 등기부등본을 통해 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인해야만 해요. 만일 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 ‘신탁원부’라는 서류를 추가적으로 확인해야만 하고요. 신탁원부란, 위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류예요. 따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있어요. 참고로 이 신탁원부는 인터넷 으로는 발급받을 수 없기 때문에 등기소에서 직접 발급받아야만 해요. 그리고 한 가지 말씀드리자면, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천해요.