임대인=소유주 확인하기 (갑구)

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있어요. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있어요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있죠. 예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 거예요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋아요. 이 내용은 뒤에서 실제 등기부등본을 살펴보면서 다시 설명할게요.

소유권 외 권리관계 확인하기 (을구)

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있어요. ①이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 ②임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있어요.

※전세권? 용익물권으로 더 알아보기
만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생기죠. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 해요. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실 할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해놓은 것인지 확인해봐야 해요. 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

※빚? 담보물권과 근저당권 더 알아보기
은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본 을구에는 ‘근저당권’으로 기록이 남아요. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있죠. 이런 걸 담보물권이라고 해요. 내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요해요. 만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 되거든요. (최우선변제 대상이라면 우선될 수 있어요) 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 해요. 특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다. ※ 일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단해요. 물론 여기에는 예상치 못했던 미납국세나 임금채권이 있을 수 있다는 사실도 잊어서는 안 돼요. 아직 제도적으로 세입자가 임대인의 미납국세나 임금채권을 임대인 동의 없이 확인할 방법은 실질적으로 마련되어 있지 않아요. 그렇지만 보증보험 가입 등을 통해서 혹시나 생길 수 있는 문제를 사전에 방지해볼 수도 있어요.

미납국세, 임금 체불은 어떻게 알아요?

등기부등본에 나타나지 않더라도 당해세나 임금채권은 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받아요. 따라서 당해세나 임금채권이 있는지도 꼭 계약 전에 확인해봐야겠죠. 임대인의 미납국세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’으로 확인할 수 있어요. 또한 임대인이 노동자를 고용하는 사용자(사장이나 대표)라면 ‘사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 짐작해볼 수 있어요. 다만, 국세 완납증명서, 미납국세 열람 및 사회보험 완납증명서 등의 서류는 현행 제도상 세입자가 임의로 확인할 수 없고 임대인에게 요청해야 해요.