Korea Housing & Urban Guarantee Corporation
집은 든든하게, 도시는 생생하게 HUG 주택도시보증공사
묵시적갱신
계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 계약 해지의사를 서로 전하지 않으면 주택임대차보호법 제6조에 의해 ‘묵시적 갱신’이 이뤄져요. 이게 뭐냐면 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 세입자에게 갱신을 거절한다고 통지하지 않았고, 세입자 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않았다면 바로 전 계약과 동일한 조건으로 전세계약이 갱신되는 거예요.
반대로, 세입자가 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신은 똑같이 적용됩니다. 2년 계약을 했다면, 묵시적갱신을 통해 총 4년을 살 수 있게 되는 거예요. 계약이 2년 연장되는 거죠. 하지만 세입자가 묵시적 갱신 기간 도중에 이사를 가야 한다면 중도 해지도 가능합니다. 묵시적 갱신 기간에는 임대인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료돼요.
계약갱신청구권
만약에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나, 아주 높은 보증금 인상을 원한다면 이를 거절할 수 있어요. 계약갱신청구권을 통해서 1번 더 거주할 수 있도록 권리를 주장할 수 있고요. 보증금과 월세의 인상률도 5% 범위 안에서 합의할 수 있어요. 단, 월세를 오랫동안 밀렸거나 몇 가지 법에서 정한 거절 사유가 인정되면 임대인이 나의 계약갱신청구를 거부할 수 있으니 미리 확인해보세요.
임대인이 실거주 하려는 경우
서로 합의해 임대인이 나에게
내가 임차료를 2회 이상
집의 전부 또는 일부가
내가 거짓이나 부정한
내가 임대인 동의 없이
내가 임대인 동의 없이
내가 임차인의 의무를 위반하거나만약, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한다면 관련한 증빙 서류를 요구할 수 있고, 이것이 거짓말이라는 사실이 밝혀지면 손해배상 청구를 할 수 있어요.
보증금과 월세 조건이 변하는 갱신계약을 하게 될 경우, 계약서를 또 쓰게 될 수 있어요. 하지만 꼭 새로운 계약서를 써야하는 건 아니예요. 기존 계약서를 수정해서 써도 돼요. 만약 반드시 갱신 계약서를 써야 하는 상황이라면, 기존 계약의 갱신 계약서라는 것을 특약에 적어두고, 기존 보증금보다 증액된 보증금을 정확히 써두세요. 그리고 증액된 보증금에 대해서 확정일자를 발급 받아두세요. 단, 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해주세요. 아예 새로 재발급을 받으면 내 보증금 전체가 후순위로 밀릴 수도 있거든요.
계약갱신청구권은 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 모두 실행할 수 있지만 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 등 증거를 남기는 편이 안전해요.