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제목
주택도시보증공사(HUG) 분양보증(고분양가심사기준) 개선방안 제안
작성자
유*원
상태
완료
작성일
2019-12-06
공개여부
공개
제안취지
합리적인 기준에 따라 주택공급이 원활하게 이루어지도록하기 위해, 주택도시보증공사에서 고분양가 관리/심사기준을 제정하여 시행하고 있으나, 지역별, 입지별, 특수한 상황을 합리적으로 판단하고 수요/공급 등 시장 상황을 감안하여 보다 합리적인 기준에 따라, 주택공급이 원활하게 이루어 질 수 있도록 현행HUG분양보증(고분양가심사기준)을 정비할 필요가 있음. 비교사업장이 준공사업장인 경우, 현행 분양보증기준(고분양가 심사기준)은 비교사업장별 평균분양가에 주택가격변동률(한국감정원 발표)을 적용하여 분양가격을 산출하고 있으나, 이는 토지가 및 건설원가 등 물가상승도 반영하지 못할 뿐만 아니라, 분양이 [5]년 이상 경과한 경우, 분양가격 자체의 의미가 없으므로 즉각적인 보완이 필요함. 또한, 현행 고분양가 심사기준은, 토지비 등 건설원가 차이가 현저함에도 불구하고, 단순 거리기준으로 비교사업장을 선정하여 분양가를 결정함에 따라, 고강도 분양가 규제 정책인 분양가 상한제를 적용한 금액 보다고 HUG 보증금액이 현저히 낮은 경우도 다수 발생하므로, 이를 보완(감정평가방식)할 수 있는 분양가산출 방식 도입이 필요함.
기대효과
1) 비교사업장 선정 및 가격심사기준을 세분화 하여, 적정 가격으로 신규주택 공급이 원활하게 이루어 질 수 있도록 함. (HUG의 고분양가 가격심사기준을 그대로 적용할 수 없는 특수한 지역이 있음에도 불구하고, 현행 HUG 심사기준을 수정/보완 없이 적용해온 현행 심사기준의 모순 해소) 2) 비교사업장이 준공사업장인 경우, 장기간 신규주택 공급이 없어 분양가에 주택가격상승률을 적용하기 부적합한 경우가 많고, 이러한 불합리성을 개선함으로써, 장기간 주택공급이 없었던 지역에 신규주택공급이 가능해지도록 제도 개선함으로써, 행정구역별 주택 수급불균형 문제 해소 3) 감정평가를 활용할 수 있는 기준을 명확히 함으로써, 실질적으로 감정평가를 활용할 수 있도록 제도를 정비하고, 그 동안 HUG에서 단순 거리기준으로 심사하였던 규정을 보완하여, 거리기준에 따른 비교사업장 가격비교 만으로는 신규 주택공급이 어려웠던 지역에도 신규 주택공급이 가능하도록 보완함. [공급 되는 지역은 공급이 되고, 공급이 되지 않는 지역은 공급이 더욱 어려워 수요 공급의 불균형과 주택가격 왜곡현상 방지] 4) 적정한(합리적인) 분양가격을 산출/보증함으로써, 신규주택 공급을 활성화시켜 장기적 주택가격 안정화 기여할 수 있도록 함.
제안내용
보완1 비교사업장이 준공사업장인 경우, 평균분양가(주택가격상승률) 적용 문제 비교사업장의 (평균)분양가격을, 서울시1년 평균분양가와 비교하여 고분양가 심사대상 사업장의 분양가와 연계하는 것은 근본적 문제가 있음. 분양가격은 단기적인 시장상황을 반영한 것으로, 신규 주택공급이 지속적으로 이루어지고 있는 지역은 현행기준 적용에 문제 없다 하더라도, 장기간 신규주택공급이 없는 지역에 단기적으로 의미를 둘 수 있는 지표인 분양가격을 적용하여 고분양가 심사를 하는 것은 부적절함.분양가격은 공급자가 건설원가, 토지비, 브랜드 등을 고려하여 가격을 책정하므로, 공급자별로 편차가 크고, 분양가는 단기적으로는 의미가 있다 할지라도 장기간 신규 주택공급이 없는 지역에 [5]년 이상 되는 오래전 분양가격을 현시점에 적용하여 분양가격 심사기준으로 고려하는 것은 합리적이지 않음.실제, 장기적으로 주택공급이 없었던 지역의 준공사업장(비교사업장)의 KB시세와 분양가격*주택가격상승률 적용 가격의 격차는 무려 30~50% 수준에 이르므로, 심사기준으로 적용하기 매우 부적절함. 결과적으로 장기적으로 신규주택공급이 없는 지역의 경우 서울시 평균분양가로 일률적으로 규제하는 결과를 초래하고, 결과적으로, 오랜 기간 동안 신규주택공급(분양)이 없던 지역의 경우, 상기 규정은 더욱더 공급을 어렵게 만드는 결과를 초래함으로써, 수요/공급의 불균형을 가속화하고, 결과적으로 장기적인 주택가격안정화에 부정적 영향을 끼치게 됨. 따라서 근래에 신규주택 공급이 없는 지역에 신규 주택 공급을 위해 준공사업장의 분양가 적용기준 개선방안을 별지와 같이 제시함. 보완2 토지비,건설 원가 등을 고려한 “감정평가 방식” 보완 상업지역 등 토지비가 고가인 지역, 최근10년 내 신규 공급이 없어, 주변 아파트 평균 노후도가 심각한 지역(7~8년 이상), 서울시 1년 평균분양가로 분양가를 결정하기에 현저히 부적절한 지역, 건설원가가 주변지역과 현저히 차이가 나는 사업장은, 단순 거리에 따른 비교사업장 선정방식을 적용하지 않고, 사업원가 등을 고려할 수 있는 감정평가방식으로 분양보증가격을 심사할 수 있도록 보완함.현행 기준에도 비교사업장 선정이 현저히 곤란한 경우에는 감정평가결과를 활용할 수 있도록 규정하고 있으나 비교사업장 선정이 현저히 곤란한 경우에 대한 별지의 개선방안을 제시함.

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답변

답변자
우언주
답변일
2019-12-31

안녕하십니까? 공사에 대한 관심과 제안에 감사드리며, 제안내용에 대해 답변드립니다.

□ 비교사업장이 준공사업장인 경우, 평균분양가 적용 문제

ㅇ제안내용
- 분양가격을 기준으로 심사하는 것은 부적절하므로, 신규 주택공급이 최근 5년간 존재하지 않는 경우 비교사업장의 평균매매가(시세)를 고분양가 심사금액으로 적용

ㅇ검토의견
- 고분양가 심사는 고분양가 사업장 확산 시 향후 미입주 사태(입주시점 시세가 분양가 미만으로 하락 등) 등에 따른 공사의 손실 가능성에 선제적으로 대비하는 불가피한 리스크관리 조치로써 보증신청사업장의 보증금액(분양가격) 적정성을 평가하는 심사절차입니다.

- 주변 시세가 아닌 인근 분양가격을 기준으로 심사함으로써 과도한 고분양가 책정은 억제하되, 주택가격상승률(한국감정원)을 적용하여 정상적인 시세상승률은 반영하고 있습니다.

- 또한, 상대적 낙후지역의 경우 과거 분양가가 낮은 점을 고려하여 비교사업장이 준공사업장인 경우, ⓐ‘분양가격에 주택가격상승률을 반영한 금액’과 ⓑ‘해당지역(시·도) 최근 1년간 평균분양가격’을 비교하여 높은 금액을 적용토록 하고 있습니다.

- 아울러 ’19.6월 제도개선을 통해, 비교사업장은 ‘준공 후 10년 이내 사업장’을 선정토록 하여 구축아파트를 제외함으로써 시세반영의 합리성 및 비교사업장 선정의 적정성을 제고하였습니다.

□ 토지비, 건설원가 등을 고려한 ‘감정평가 방식’ 보완

ㅇ제안내용
- 감정평가 활용 구체적 기준 제시
①평균 노후도가 7∼8년 이상인 경우로써, 합리적인 가격비교가 곤란한 경우 ②상위 행정구역(시·군·구) 최근 1년간 평균분양가격과 상위 행정구역 평균 토지비
(공시지가)와 10% 이상 현저한 차이가 있는 경우③토지비, 공사비, 금융비용 등 건설원가 차이가 비교사업장과 현저히 다른 경우

ㅇ검토의견
① 비교사업장 선정 시 ‘준공 후 10년 이내 사업장’을 선정토록 함으로써 합리적 가격비교가 곤란한 ‘준공 후 10년을 초과하는 구축아파트’는 제외하고 있습니다.

② 분양가격은 입지·브랜드·단지규모 등 사업장의 개별적·입지적 특성과 해당 지역의 수요·공급 등 시장상황이 종합적으로 반영되어 책정됩니다.
반면 토지비(공시지가)는 분양가상한제 등의 ‘원가 분석방식’에서 분양가격을 구성하는 하나의 항목이므로, 분양가와 토지비를 직접적인 비교 대상이라고 보기에는 어려움이 있습니다.

③ 고분양가 심사는 인근 분양가를 기준으로 하는 ‘유사사례 비교방식’으로 ‘원가 분석방식’과 다른 방식을 적용하고 있어 토지비, 공사비 등 건설원가를 추가로 반영하는 것은 어려움이 있습니다.

③ 다만 동일 행정구역 내 분양 진행중인 비교사업장 또는 준공 10년 이내 비교사업장이 없는 경우, 인접 행정구역으로 확장하여 선정할 수 있으며, 인접 행정구역 내에서도 비교사업장이 없는 경우에만 감정평가를 활용하도록 하고 있습니다.

답변 내용에 관하여 추가 문의사항이 있는 경우, 담당자 심사평가처 김세헌 차장(051-955-5769)로 문의 바랍니다.

감사합니다.

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