개인임대사업자 임대보증금보증 부채비율 시뮬레이션 < 부채비율 시뮬레이션

개인임대사업자 임대보증금보증 부채비율 시뮬레이션

개인임대사업자 임대보증금보증 부채비율 시뮬레이션

1 단계

1 단계 주택유형, 공동담보여부, 주택가격 산정기준으로 구성
1. 주택유형	2. 공동담보여부	3. 주택가격 산정기준

4 단계 담보권비율(B/C), 부채비율[(A+B)/C]
1. 담보권비율(%) (B/C)	2. 부채비율(%) [(A+B)/C]	[단순참고]
		해당 결과로 공사 영업지사, 우리은행, 하나은행, 네이버에서 보증상담 및 보증심사를 진행할 수 없습니다.

4 단계 담보권비율(B/C), 부채비율[(A+B)/C]
1. 담보권비율(%) (B/G)	2. 부채비율(%) [(A+B)/G]	[단순참고]
		해당 결과로 공사 영업지사, 우리은행, 하나은행, 네이버에서 보증상담 및 보증심사를 진행할 수 없습니다.

4 단계 담보권비율(B/C), 부채비율[(A+B)/C]
1. 담보권비율(%) (B/C)(%)	2. 부채비율(%) [(A+B)/C]	[단순참고]
		해당 결과로 공사 영업지사, 우리은행, 하나은행, 네이버에서 보증상담 및 보증심사를 진행할 수 없습니다.

[단순참고용] 본 화면은 보증심사 요건인 부채비율 및 담보권 비율 계산을 설명하기 위해 만들었으며, 보증심사에 영향을 줄 수 없는 단순참고용임 알려드리니 이 점 부디 참고하시기 바랍니다.

부채비율 = 주택가격 대비 저당권설정금액과 임대보증금의 합이 차지하는 비율로 보증요건인 90% 이내를 충족하여야 합니다.
* 계산식 = [저당권설정금액(등기부등본상 채권최고액) + 임대보증금] / 주택가격
* 다만, 임대주택 등록일이 '24.12.31일 이전이고, 임대차 계약 체결일이 '26.6.30일 이전인 경우 100% 이내를 충족하여야 합니다.

담보권비율 = 주택가격 대비 저당권설정금액이 차지하는 비율로 보증요건인 60% 이내를 충족하여야 합니다.
* 계산식 = 저당권설정금액(등기부등본상 채권최고액) / 주택가격

1. 주택가격 산정기준

구분, 아파트ㆍ오피스텔, 연립ㆍ다세대, 단독ㆍ다중ㆍ다가구, 주택 외로 구성됨
구 분	아파트ㆍ오피스텔	연립ㆍ다세대	단독ㆍ다중ㆍ다가구	주택 외
① 택1	●공시가격 × 적용비율(국토부 고시 기준) 또는 기준시가(오피스텔) × 적용비율(국토부 고시 기준) (아파트) 조회방법 : 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)->주택->공동주택공시가격 조회 (오피스텔) 조회방법 : 홈택스(https://www.hometax.go.kr)->조회발급->기타조회->기준시가조회->오피스텔 및 상업용건물 ●KB부동산 시세(onland.kbstar.com) ●한국부동산원 부동산테크 시세(www.rtech.or.kr) - 오피스텔, 도시형생활주택은 KB시세 및 부동산테크 시세 하위가, 아파트(최저층 제외)는 일반가 적용	●공시가격 × 적용비율 (국토부 고시 기준) 조회방법 : 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)->주택->공동주택공시가격 조회	●공시가격 × 적용비율 (국토부 고시 기준) 조회방법 : 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)-> 주택/개별단독주택공시가격 조회	●기준시가(상업용 건물) × 적용비율(국토부 고시 기준) 조회방법 : 홈택스(https://www.hometax.go.kr)->조회발급->기타조회->기준시가조회->오피스텔 및 상업용건물
②	● 토지 공시지가와 건축물의 시가표준액을 합산한 가격 × 기준시가 적용비율(국토부 고시 기준) 조회방법 : 위택스(https://www.wetax.go.kr) 또는 이택스(https://www.etax.seoul.go.kr)
③	● 1년 이내 해당 세대의 등기사항증명서 상 매매가격
비고	● 주택유형에 맞추어 ①,②,③을 순차적으로 적용하되 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제39조 제2항 단서에 따라 임대사업자가 공사에 감정평가를 의뢰한 경우 해당 감정평가금액을 우선 적용할 수 있음 * ①은 가장 높은 값 적용 * ②는 ①이 없는 경우에만, ③은 ①, ②가 없는 경우에만 적용가능

2. 공시가격 적용비율 ★ 임대주택등록일이 '24.12.31.일인 경우, <기존>비율 적용, '26.7.1일 이후 체결된 계약부터 <변경> 비율 적용. 그외는 <변경>비율 적용

<기존>

구분, 9억원 미만, 9~15억원, 15억원 이상으로 구성됨
구 분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택	150%	140%	130%
단독주택	190%	180%	160%
오피스텔	120%

<변경>

구분, 9억원 미만, 9~15억원, 15억원 이상으로 구성됨
구 분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택	145%	130%	125%
단독주택	190%	170%	160%
오피스텔	120%

3.시가표준액 산정

① 임대인이 제출한 취·등록세·재산세 영수증 상 시가표준액(주택, 건물, 토지) × 120%
※ 유효기간 : 보증신청일 기준 (취·등록세) 2년 이내, (재산세) 1년 이내 납부분
- 취.등록세 납부확인서 : (온라인) 민원24, 위택스 / (오프라인) 구청 세무과
- 재산세 영수증 : 구청 세무과 → 재산세 납부 내역서(“과세내역서 포함“으로 발급)

② {위택스(or etax)상 건물 시가표준액 + 공시지가(*해당지분)} × 120%

<자주하는 질문>

22 Q 개인임대사업자 임대보증금보증 단독주택(주택외 건축물 혼합) 가격산정은 어떻게 하나요?

□ 단독주택(주택 외 건축물 혼합) 가격산정
○ 취·등록세 또는 재산세 영수증을 통해 주택·건물·토지 영수증을 모두 제출하여 주택,건물,토지 각 부분의 가격을 모두 확인할 수 있는 경우 해당 서류를 통해 주택가격 산정

   ※ 유효기간 : 보증신청일 기준 (취·등록세) 2년 이내, (재산세) 1년 이내 납부분
     - 취ㆍ등록세 납부확인서 : (온라인) 민원24, 위택스 / (오프라인) 구청 세무과
     - 재산세 영수증 : 구청 세무과 → 재산세 납부 내역서(“과세내역서 포함“으로 발급)

☞ 예시) 주택 부분 영수증 상 주택가격*고시비율 + 건물 부분(주택 외 부분) 영수증 상 가격

*고시비율+ 토지 부분(주택 외 부분) 영수증 상 가격*고시비율= 단독주택(주택 외 포함) 가격

○ 주택, 건물, 토지 가격에 대한 증빙을 제출할 수 없는 경우

- ①개별단독주택 공시가격 ②토지 공시지가 ③취·등록세 및 재산세 영수증 또는 위택스(또는 etax)상 건물 시가표준액을 통해 주택가격 산정

* 단독주택과 주택외 건축물이 혼합된 경우 단독주택 공시가격은 주택 외 부분(토지, 건물)을 제외한 주택가격만 나오므로 개별단독주택 공시가격에 주택 외 부분 건물·토지가격을 합산하여 주택 가격 산정

☞ 예시) 단독주택(주택 외 혼합) 가격 산정 방법

1. 주택 부분 토지가격 산정 방법

→①개별단독주택 공시가격 * 고시비율
=422,000,000*190%=801,800,000원

2. 주택 외 부분 토지가격 산정 방법

개별단독주택가격-신청대상주택:대지면적:전체-112.1, 산정-82.32 개별공시지가-확인내용:개별공시지가:4,540,000원

개별단독주택 공시가격의 대지면적(전체)-대지면적(산정)=주택 외 토지면적 산출
주택 외 토지면적*토지 공시지가=주택 외 토지 가격
→②주택 외 토지가격*고시비율

전체(112.1)-산정(82.32)=29.78*토지 공시지가 가격 454만원=135,201,200원*120%=162,241,440원

3. 주택 외 부분 건물가격 산정 방법

주택외건물시가 표준액조회- 시가표준액:계:66,364,350 원

→③주택 외 취등록세·재산세 영수증 or 위택스(etax) 상 건물 시가표준액 *고시비율
=66,364,350*120%=79,637,220

☞ 단독주택(주택 외 혼합)가격= ①+②+③

단독주택(주택 외 포함)의 가격= 801,800,000원+162,241,400원+79,637,220= 1,043,678,660원

<공시가격 및 기준시가 적용비율 /> 부동산 가격공시에 관한 법률 제 16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가액. 공시된 가액에 따라 다음과 같이 적용함. 공동주택-9억원미만:150%, 9~15억원: 140%, 15억원 이상:130%. 단독주택-9억원미만:190%, 9~15억원: 180%, 15억원 이상:160%. 소득세법 제99조제1항제1호다목에 따라 국세청장이 매년 산정,고지하는 기준시가. 적용비율:120%

4. 공실 임대보증금 적용(최우선변제금)_단독/다가구/다중주택 또는 공동담보가 설정된 주택에 한함

구분, 기준시점, 지역, 최우선변제금으로 구성됨
구 분	기준시점	지 역	최우선변제금
주택	’23.2.21.~	서울특별시	5,500만원
		수도권 과밀억제권역*, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	4,800만원
		광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	2,800만원
		그 밖의 지역	2,500만원
상가	’19.4.2.~	서울특별시	2,200만원
		수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역*	1,900만원
		부산시(기장군 제외), 그 외 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	1,300만원
		부산시(기장군), 세종시, 파주시, 화성시, 그 밖의 지역	1,000만원

* 수도권 과밀억제권역 : 「수도권정비계획법 시행령」 별표1에 따른 과밀억제권역 참조
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(해제 지역 포함) 및 남동 국가산업단지는 각 제외)
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(해제 지역 포함) 제외]

주택부분		상가부분
주택부분		상가건물	상가토지			상가부분 가격 (F)
공시가격	주택가격(C)	건물시가표준액(D)	토지공시지가	토지 면적	토지가격(E) (토지공시지가X토지 면적)	상가부분 가격 (F)

공동담보가 설정된 세대(호)수	공동담보가 설정된 세대(호) 임대보증금 합	공동담보권 설정금액(B) (등기부등본)	공시가격	주택가격(C)

(안내사항) 등기사항전부증명서 공동담보 목록에 포함된 임대주택, 미등록임대주택, 상가를 모두 포함한 금액을 입력해야 합니다.

안전광장

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1. 주택가격 산정기준

2. 공시가격 적용비율 ★ 임대주택등록일이 '24.12.31.일인 경우, <기존>비율 적용, '26.7.1일 이후 체결된 계약부터 <변경> 비율 적용. 그외는 <변경>비율 적용

3.시가표준액 산정

4. 공실 임대보증금 적용(최우선변제금)_단독/다가구/다중주택 또는 공동담보가 설정된 주택에 한함