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자주하는 질문

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23 Q 임대사업자와 분양전환을 조건으로 하는 매매예약금을 보증금에 포함하여 납부할 예정입니다. 이 경우에도 임대보증금보증을 통해 보호받을 수 있나요?: A
장래 임대 의무기간 경과 후 소유권을 양도하기로 미리 약정하는 것(소위 ‘매매예약’)은 「민간임대주택법」에 근거가 없고, 임대차와 별개의 계약으로 우선변제권 등이 인정되지 않아 임대보증금보증의 대상이 아닙니다. 향후 임대사업자 부도 등 사고 발생 시 임차인의 매매예약금은 법적 보호를 받을 수 없어 재산상 피해가 우려되므로 임대차계약 체결 시 각별히 유의하시기 바랍니다.

22 Q 개인임대사업자 임대보증금보증 단독주택(주택외 건축물 혼합) 가격산정은 어떻게 하나요?

□ 단독주택(주택 외 건축물 혼합) 가격산정
○ 취·등록세 또는 재산세 영수증을 통해 주택·건물·토지 영수증을 모두 제출하여 주택,건물,토지 각 부분의 가격을 모두 확인할 수 있는 경우 해당 서류를 통해 주택가격 산정

   ※ 유효기간 : 보증신청일 기준 (취·등록세) 2년 이내, (재산세) 1년 이내 납부분
     - 취ㆍ등록세 납부확인서 : (온라인) 민원24, 위택스 / (오프라인) 구청 세무과
     - 재산세 영수증 : 구청 세무과 → 재산세 납부 내역서(“과세내역서 포함“으로 발급)

☞ 예시) 주택 부분 영수증 상 주택가격*고시비율 + 건물 부분(주택 외 부분) 영수증 상 가격

*고시비율+ 토지 부분(주택 외 부분) 영수증 상 가격*고시비율= 단독주택(주택 외 포함) 가격

○ 주택, 건물, 토지 가격에 대한 증빙을 제출할 수 없는 경우

- ①개별단독주택 공시가격 ②토지 공시지가 ③취·등록세 및 재산세 영수증 또는 위택스(또는 etax)상 건물 시가표준액을 통해 주택가격 산정

* 단독주택과 주택외 건축물이 혼합된 경우 단독주택 공시가격은 주택 외 부분(토지, 건물)을 제외한 주택가격만 나오므로 개별단독주택 공시가격에 주택 외 부분 건물·토지가격을 합산하여 주택 가격 산정

☞ 예시) 단독주택(주택 외 혼합) 가격 산정 방법

1. 주택 부분 토지가격 산정 방법

→①개별단독주택 공시가격 * 고시비율
=422,000,000*190%=801,800,000원

2. 주택 외 부분 토지가격 산정 방법

개별단독주택가격-신청대상주택:대지면적:전체-112.1, 산정-82.32 개별공시지가-확인내용:개별공시지가:4,540,000원

개별단독주택 공시가격의 대지면적(전체)-대지면적(산정)=주택 외 토지면적 산출
주택 외 토지면적*토지 공시지가=주택 외 토지 가격
→②주택 외 토지가격*고시비율

전체(112.1)-산정(82.32)=29.78*토지 공시지가 가격 454만원=135,201,200원*120%=162,241,440원

3. 주택 외 부분 건물가격 산정 방법

주택외건물시가 표준액조회- 시가표준액:계:66,364,350 원

→③주택 외 취등록세·재산세 영수증 or 위택스(etax) 상 건물 시가표준액 *고시비율
=66,364,350*120%=79,637,220

☞ 단독주택(주택 외 혼합)가격= ①+②+③

단독주택(주택 외 포함)의 가격= 801,800,000원+162,241,400원+79,637,220= 1,043,678,660원

<공시가격 및 기준시가 적용비율 /> 부동산 가격공시에 관한 법률 제 16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가액. 공시된 가액에 따라 다음과 같이 적용함. 공동주택-9억원미만:150%, 9~15억원: 140%, 15억원 이상:130%. 단독주택-9억원미만:190%, 9~15억원: 180%, 15억원 이상:160%. 소득세법 제99조제1항제1호다목에 따라 국세청장이 매년 산정,고지하는 기준시가. 적용비율:120%

21 Q 보증신청인이 외국인인 경우 신분 확인은 어떻게 할 수 있나요?

외국인이 임대사업자인 경우 아래의 서류로 신분 확인이 가능합니다.
- 외국인 : 외국인등록사실증명 또는 (모바일)외국인등록증
- 외국국적동포 : 국내거소신고사실증명 또는 국내거소신고증
- 재외국민 : 신분증 또는 재외국민등록증
(→ (민특법 시행령 제4조제1항) 거주(F-2), 재외동포(F-4), 결혼이민(F-6), 영주(F-5) 체류자격에 한하여 임대사업자 등록 가능)

* 다만, 내국인 대리인 선임 및 위임장(임대인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 첨부) 제출 필요

20 Q 보증은 언제부터 신청할 수 있나요?: A
개인임대사업자는 신규보증의 경우 임대차계약 개시일, 갱신보증의 경우 종전보증서의 보증기간 만료일 기준 1개월(30일) 전부터 보증신청 가능합니다.

19 Q 확정일자부여현황은 어떻게 발급 받나요?

확정일자부여현황은 가까운 등기소(인터넷 등기소 가능) 또는 물건지 소재의 주민센터(신분증 지참)를 통해 발급받으실 수 있습니다.
- 임대인/임차인용 발급
- 단독(·다중·다가구)주택에 공실이 있는 경우 전입세대확인서 추가 제출

[인터넷등기소 접속경로]
· 인터넷등기소 홈페이지-확정일자-발급하기

18 Q 위반건축물인 경우도 보증 가입 가능한가요?: A
건축물대장(집합건축물의 경우 전유부)에 위반건축물로 기재된 경우 보증취급이 불가합니다.

[건축물대장 발급 경로]
- 세움터(https://cloud.eais.go.kr), 정부24 (https://gov.kr)
- 인터넷 발급(열람)시 무료

17 Q 지방세 납세 증명서는 어떻게 발급받나요?: A
지방세 납세 증명서는 정부24 홈페이지에서 발급가능합니다.
[접속경로]
· 민원 24 홈페이지 로그인 – 지방세 납세증명 - 신청하기

16 Q 국세완납증명서는 어떻게 발급받나요?: A
국세완납증명서는 국세청홈택스 홈페이지 또는 손택스(홈택스 APP)를 통해 다운받으실 수 있습니다.

[접속경로]
· 국세청홈택스 홈페이지–민원증명–민원증명발급신청–납세증명서(국세완납증명)
· 손택스–민원증명–즉시발급증명신청–납세증명서(국세완납증명)

15 Q 저당권 등 설정된 담보권이 없고 임대보증금이 소액일 때에도 임대보증금보증에 반드시 가입하여야 하나요?: A 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제2항에 따라 임대보증금 전액을 보증대상으로 의무 가입하여야 합니다. 다만 동법 제49조제3항에 따른 일부 보증의 요건(Q10 참조)을 충족할 경우 담보권이 설정된 금액과 임대보증금의 합이 주택가격의 100분의 60을 뺀 금액을 보증대상으로 할 수 있습니다.

14 Q 임대주택 양도각서의 확정일자는 어떻게 받나요?: A
임대주택 양도각서에 임대 목적물을 특정할 수 있는 서류 또는 내역서를 첨부하여 인감도장으로 간인한 후 공증사무소나 등기소에 가셔서 확정일자를 받으시면 됩니다.

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