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자주하는 질문

총 23 건

13 Q 임대아파트의 임차보증금 환급조건과 관련하여, 주민등록상 주소지가 계약한 임대아파트가 아닌 경우 임차보증금 반환이 가능한지요?: A
임대보증금보증은 임대인이 정상계약자가 아닌자(대물변제, 차명, 이중계약, 실제거주하지 않는 명목상 임차인 등)에게 부담하는 채무에 해당되는 경우에는 보호가 되지 않으며,주택임대차계약 체결 후 임대주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에 대하여 보호하고 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항의 어느 하나에 해당하는 경우 보증가입 의무가 면제됩니다. 또한, 일부보증 가입 조건을 모두 충족하여 보증대상금액 산정 시 ‘0원 이하’이며(Q10 참조), 보증미가입에 대한 임차인 동의가 있는 경우에도 보증가입이 면제 될 수 있습니다.

보증 의무가입 면제 대상에 해당하는 경우, 관할 지자체로 해당사실을 직접 소명하시기 바랍니다.

※ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증) 제7항
⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우

11 Q 임대보증금보증 가입 대상은 어떻게 되나요?

A 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따라 민간임대사업자는 임대보증금보증에 반드시 가입하여야 합니다.

※ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따른 민간임대주택
1. 민간건설임대주택
2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

단, ’20.8.18. 개정 민간임대주택법 시행 이후 등록신청한 임대주택은 즉시 가입대상이며, 시행 전에 등록된 임대주택(단, 법 시행 전에도 가입대상인 민간임대주택법 제49조제1항제1호~제3호는 제외)은 법 시행 1년 후 계약을 체결할 때 가입대상이 됩니다.

<사례>
’20.6월에 매입형 오피스텔 1호를 대상으로 임대사업자 등록하고, 임차인과 ’20.7.1~’22.6.30 임대차계약을 체결한 경우

→ 해당 임대주택은 ’21.8.18. 이후 계약을 체결할 때 가입대상이 되므로, ’22.6.30. 이후 계약부터 적용이 됨(단, 기존 계약이 ’22.6.30. 이전에 중도해지된다면 해지된 이후 체결된 계약부터 적용됨)

구분 민간건설임대주택 민간매입임대주택

분양주택 전부를 우선 공급받아 임대 동일 주택단지에서 100호 이상 임대 그 외

민간임대주택법
('20.8.18.) 시행전등록 즉시가입 법 시행 1년
계약체결 시 부터

시행후등록 즉시가입

구분	민간건설임대주택	민간매입임대주택
민간임대주택법 ('20.8.18.)	시행전등록	즉시가입	법 시행 1년 계약체결 시 부터
시행후등록	즉시가입

* 개정 민간임대주택법 시행(’20.8.18.) 전에는 민간건설임대주택, 매입임대주택 일부(분양주택 전부를 우선 공급받아 임대, 동일 주택단지에서 100호 이상 임대)만 임대보증금 보증 가입 대상이었음

10 Q 임대보증금보증의 보증금액은 어떻게 산정하나요?

(원칙) 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금 전액입니다.

(예외) 임대차계약 시점에 따라 각 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(담보권 설정금액 + 임대보증금–주택가격*의 60%)을 대상으로 할 수 있습니다.

2021년 9월 14일 이후에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청 건인 경우
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
3. 임대보증금의 일부만을 보증금액으로 하는 것에 대해 임차인이 동의한 경우

2021년 9월 14일 전에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청 건인 경우
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 담보권 설정금액(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
3. 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 봄(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았음은 임대사업자가 관할 지자체에 직접 소명해야 함)

9 Q 임대보증금보증의 보증기간은?: A
임대보증금보증의 보증기간은 1년, 2년 또는 임대차계약 종료일(최대 4년) 중 선택할 수 있습니다.
* 보증기간을 2년 또는 임대차계약 종료일로 발급 시 1년 후 보증료 재산정이 불가합니다.
- 개인임대사업자의 경우 보증기간은 임대차계약 개시일로부터 종료일(최대 4년)까지 입니다.

단, 동일 사업장의 등록 임대주택이 20세대 이상인 경우 보증기간 종료일을 내규에 따라 달리 정할 수 있습니다.
* 개인임대사업자의 경우, 임대보증금의 일부금액에 대한 보증을 신청하는 경우 임대차계약종료일(최대 4년)
*개인임대사업자의 경우, 등록 전 임대주택은 발급일로부터 임대차계약 종료일(최대 4년)

8 Q 임대보증금보증의 보증료는 얼마인가요?

A 보증료 = 보증금액 × 보증료율(%) × 보증료 산정기간 ÷ 365

- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부고지서에 내용 명시) 규정하고 있습니다.

1) 법인(공동주택)

(단위 : %, 연)

신용평가별 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율: 신용평가 등급구분 별 부채비율에 관한 정보를 제공
구 분	부채비율 60%이하	부채비율 70%이하	부채비율 80%이하	부채비율 90%이하	부채비율 100%이하	부채비율 110%이하	부채비율 120%이하
AAA	0.073	0.077	0.091	0.118	0.125	0.133	0.146
AA	0.073	0.077	0.091	0.118	0.125	0.133	0.146
A+	0.083	0.092	0.109	0.151	0.169	0.194	0.224
A-	0.088	0.108	0.140	0.204	0.241	0.289	0.351
BBB+	0.088	0.108	0.140	0.204	0.241	0.289	0.351
BBB-	0.099	0.141	0.196	0.269	0.330	0.408	0.508
BB+	0.107	0.166	0.239	0.344	0.431	0.543	0.689
BB-	0.107	0.166	0.239	0.344	0.431	0.543	0.689
B+	0.116	0.191	0.286	0.428	0.545	0.696	0.890
B-	0.116	0.191	0.286	0.428	0.545	0.696	0.890
CCC+	0.120	0.204	0.339	0.518	0.668	0.859	1.107
CCC-	0.120	0.204	0.339	0.518	0.668	0.859	1.107
CC	0.130	0.234	0.394	0.616	0.801	1.037	1.342
C	0.138	0.260	0.454	0.719	0.940	1.223	1.590
D	0.138	0.260	0.454	0.719	0.940	1.223	1.590
※ 매입확약*이 있는 경우 : 0.1% ※ 지방자치단체, 지방공기업 또는 공공기관(그 출자법인을 포함)이 보증사고시 부동산을 매입한다는 내용의 확약 ※ 부채비율 한도 초과분에 대한 담보제공 없이 보증기간을 연장하는 경우로서 부채비율이 120%를 초과 시, ‘부채비율 120% 이하’ 구간 보증료율에 30% 가산 ex) 신용평가등급 BBB+, 부채비율 120% 초과 시의 보증료율 : ‘부채비율 120% 이하’ 구간 보증료율 0.351%에 30% 가산 시 최종 보증료율 0.4563% ※ 보증신청인이 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 임대차계약을 체결하고 보증을 신청한 경우 보증료율의 10%를 할인

2) 개인사업자(공동주택)

(단위 : %, 연)

신용평가별 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율: 신용평가 등급구분 별 부채비율에 관한 정보를 제공
구 분	부채비율 60%이하	부채비율 70%이하	부채비율 80%이하	부채비율 90%이하	부채비율 100%이하	부채비율 110%이하	부채비율 120%이하
C01	0.099	0.113	0.133	0.162	0.203	0.259	0.338
C02	0.102	0.116	0.137	0.165	0.206	0.262	0.341
C03	0.108	0.123	0.143	0.171	0.212	0.268	0.347
C04	0.122	0.136	0.156	0.185	0.225	0.281	0.359
C05	0.150	0.164	0.184	0.212	0.251	0.307	0.385
C06	0.207	0.221	0.240	0.267	0.306	0.361	0.438
※ 매입확약*이 있는 경우 : 0.1% ※ 보증신청인이 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 임대차계약을 체결하고 보증을 신청한 경우 보증료율의 10%를 할인

“부채비율”이란 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액을 주택가격으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말한다.
담보권 설정금액은 주택에 설정된 저당권의 채권최고액, 보증대상이 단독·다중·다가구주택인 경우 보증세대 외 세대의 임대보증금 등을 말한다(법인임대사업자의 경우, 담보권 설정금액이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 담보권 설정금액으로 함).
담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정한다.
개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따라 허가받은 신용정보회사가 제공하는 신용평가 점수를 활용하여 산정하며 구분기준은 다음과 같다.

신용등급별 점수구간
등 급	점수 구간
C01	920점 이상
C02	880점 이상 920점 미만
C03	840점 이상 880점 미만
C04	780점 이상 840점 미만
C05	745점 이상 780점 미만
C06	710점 이상 745점 미만

개인사업자 신용평가 점수가 710점 미만인 경우 C06의 해당 보증료율에 100%를 할증한다.
다중·다가구 등 단독주택 보증료율은 공동주택 보증료율에 30%를 할증한다.

7 Q 임대주택의 주택가격 산정방법

A <법인임대사업자> (’25.6.4. 시행)
다음 순서로 적용, 다만 2호의 경우 임대사업자가 1호를 적용하는 것에 이의가 있어 공사에 감정평가를 신청한 경우 우선 적용 가능
1. 「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(준주택의 경우에는 「소득세법」에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정한 금액
2. HUG 인정 감정평가금액^* : 세대규모별(기준층) 감정평가서로 판단

* 공사가 의뢰한 감정평가기관이 정식감정평가한 금액
※ 단, 민간임대주택의 경우 아래 두 가지 중 한 가지 적용
1. 공사가 직접 의뢰한 감정평가기관이 정식감정평가한 금액
2. 공사의 한국감정평가사협회 추천의뢰를 통해 선정된 감정평가기관에 공사와 보증신청인(임대사업자)이 공동의뢰하여 받은 정식감정평가금액

<개인임대사업자>

구 분	아파트ㆍ오피스텔	연립ㆍ다세대	단독ㆍ다중ㆍ다가구	주택 외
① 택1	공시가격 × 적용비율 또는 기준시가(오피스텔) × 적용비율 (고시 기준)	공시가격 × 적용비율(고시 기준)	공시가격 × 적용비율(고시 기준)	기준시가(상업용 건물) × 적용비율(고시 기준)
	KB부동산 시세	-	-	-
	한국부동산원 부동산테크 시세	-	-	-
②	토지 공시지가와 건축물의 시가표준액을 합산한 가격 × 기준시가 적용비율(고시기준)
③	1년 이내 해당 세대의 등기사항증명서 상 매매가격
비고	주택유형에 맞추어 ①, ②, ③을 순차적으로 적용하되 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제39조 제2항 단서에 따라 임대사업자가 공사에 감정평가를 의뢰한 경우 해당 감정평가금액을 우선 적용할 수 있음 ※ 단, 민간임대주택의 경우 아래 두 가지 중 한 가지 적용 1. 공사가 직접 의뢰한 감정평가기관이 정식감정평가한 금액 2. 공사의 한국감정평가사협회 추천의뢰를 통해 선정된 감정평가기관에 공사와 보증신청인(임대사업자)이 공동의뢰하여 받은 정식감정평가금액 * ①은 가장 높은 값 적용 * ②는 ①이 없는 경우에만, ③은 ①, ②가 없는 경우에만 적용가능

※ 주택가격은 보증승인일 기준의 가격을 적용합니다

가. 가격정보는 KB시세정보의 경우 일반평균가를 적용하고 부동산테크 시세정보의 경우 하한가와 상한가를 산술평균한 값 적용, 다만 필로티 여부를 불문하고 부동산 등기부등본(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 주거용오피스텔은 하위평균가(KB) 또는 하한가(부동산테크) 적용

나. 등기사항증명서 상 매매가격은 해당 세대 등기사항증명서 상 등기원인이 매매인 소유권이전 내역에 거래가액이 표시된 것으로 보증신청일 기준 등기원인일이 1년 이내인 경우 적용

※ 국토교통부장관 공시가격 : 부동산공시가격 알리미/주택/공동주택공시가격 또는 개별단독주택공시가격 조회

※ 국세청장 기준시가(오피스텔 및 상업용건물) : 홈택스/조회발급/기타조회/기준시가조회/오피스텔 및 상업용건물

※ 고시기준 : 민간주택특별법 시행령 제39조에 따른 국토교통부 장관 고시[‘25.6.4.]

<공시가격 및 기준시가 적용비율>

□ 「부동산 가격공시에 관한 법률」제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가액

ㅇ 공시된 가액에 따라 다음과 같이 적용함

구 분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택	145%	130%	125%
단독주택	190%	170%	160%

* 경과조치 : 이 고시 시행(’25.6.4.)전에 등록되어 있는 민간임대주택은 2026년 6월 30일까지 임대차계약을 체결하거나 존속 중인 임대차계약을 갱신한 경우 종전 규정에 따름

□ 「소득세법」제99조제1항제1호다목에 따라 국세청장이 매년 산정ㆍ고시하는 기준시가

ㅇ 적용비율 : 120%

6 Q 부채비율이란?: A
- “부채비율”이란 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액을 주택가격으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말합니다. 담보권 설정금액은 주택에 설정된 저당권의 채권최고액, 보증대상이 단독•다중•다가구주택인 경우 보증세대 외 세대의 임대보증금 등을 말합니다(법인임대사업자의 경우 담보권 설정금액이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 담보권 설정금액으로 함). 다만, 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정합니다.

부채비율(%) = (임대보증금+담보권 설정금액-담보물 거래한도액) ÷ 주택가격 × 100

<사례>
임대보증금이 4000만원이고 근저당권 채권최고액이 4000만원으로 설정되어있는 임대아파트(감정평가액 1억)의 부채비율은
[(4000만원+4000만원) ÷ 1억원] × 100 = 80%

5 Q 주택임대차보호법상의 대항력이란?

- 주택임대차보호법에서의 대항력이란 임차주택의 양도 또는 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택소유권의 변동이 생기더라도 임대차 계약기간의 보장을 받으며 임대보증금 반환의무도 그에 수반하여 새로운 소유자에게 이전된다는 의미입니다.

- 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 익일(다음날 0시)부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.

대항력은 임차인의재산권을 법률적으로 보호하는 가장 기본적인 제도이므로 임차인께서는 재산권보호를 위하여 대항력(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추시기 바라며, 아울러 우선변제권 확보를 위하여 임대차계약서상에 확정일자를 반드시 득하시기 바랍니다.

4 Q 법인의 임대보증금보증 가입: A - 법인인 임차인의 경우에도 임대보증금보증의 가입 및 보호를 받을 수 있으며, 해당 법인이 주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력을 갖출 수 없는 경우에는 보증가입 신청 전에 전세권 설정등기가 이루어져야 합니다. (주택도시보증공사에 신탁등기를 한 경우에는 제외).

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구분		민간건설임대주택	민간매입임대주택
구분		민간건설임대주택	분양주택 전부를 우선 공급받아 임대	동일 주택단지에서 100호 이상 임대	그 외
민간임대주택법 ('20.8.18.)	시행전등록	즉시가입			법 시행 1년 계약체결 시 부터
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