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제목
HUG의 조정대상지역 고분양가 심사 제도 완화의 필요성
작성자
성*현
상태
완료
작성일
2021-02-05
공개여부
공개
제안취지
HUG에서 지난 1월에 조정대상지역에 대한 고분양가 심사 제도에 대해 개선을 검토 중이라고 발표하였습니다. 그 방안으로 분양가상한제와 같이 건설 원가를 기준으로 분양가를 산정하는 방안개선과 아파트 분양 가격을 심사할 때 사용하는 거래사례 비교법에 대한 개선안을 검토 중이라고 알고 있습니다. 첫번째, 건설 원가를 기준으로 분양가 산정 방식이 적용되면 실제 토지매입비와 건설 자재비, 인건비 등 물가 변동과 직접적으로 연동되기 때문에 논란의 여지를 줄일 수 있습니다. 즉, 3.3m2당 토지매입평균가가 400만원인 곳과 3.3m2당 토지매입평균가가 2000만원인 곳이 단지 같은 행정구역에 있다는 이유만으로 같은 가격에 분양을 하라고 한다면 평당 400만원에 매입한 조합에서는 일반분양에 큰 어려움이 없을 수 있으나, 평당 2000만원에 토지를 매입한 조합에서는 일반분양을 절대로 할 수가 없는 상황에 놓이게 됩니다. 토지 다 매입하고 착공승인까지 받을 상황에서 분양승인이 나지 않아 기약없이 기다려야 하는 삶의 터전을 잃은 조합원들의 심정도 한번쯤은 생각해 보셔야 할 것입니다. 그렇다고 해서 토지를 비싼 가격에 매입했음에도 불구하고 터무니 없는 가격에 일반분양을 강요하게 되면 건설사는 자신들의 손실금을 조합원들에게 전가하게 됩니다. 조합원들은 5년, 10년, 15년씩 재산권이 묶여서 이사조차 마음대로 다니지 못하면서 일반분양자보다 더 비싼 가격에 입주하게 되는 아픔을 겪게 됩니다. 두번째, 첫번째와 같은 맥락으로 해석될 수 있지만 그래도 다시 한번 말씀드리겠습니다. 현행 고분양가 심사방식은 같은 행정구역이면 같은 가격에 분양을 하라는 취지인데요. 같은 행정구역(시,군,구)라고 하더라도 토지공시가격도 현저히 차이가 나고, 아파트 실거래가도 현격한 차이를 보입니다. 현재 조정대상지역인 어떤 지방도시의 경우에는 같은 신규 아파트라고 하더라도 같은 시기에 분양한, 비슷한 세대규모의, 같은 행정구역의 아파트라고 하더라도 전용84제곱의 경우 A아파트는 실거래 4억중반, B아파트는 실거래 10억이상에 거래가 되고 있습니다. 그 이유는 A아파트는 매연과 악취가 가득한 대형산업단지 바로 인근이고 아파트 앞 도로도 왕복 4차선에 불과하고, B아파트는 지하철역과 왕복 12차선이 교차하는 교통의 중심지와 대형마트, 영화관, 각종 교육시설과 상업시설이 있는 상업지역이기 때문입니다.
기대효과
1. 일반분양자에게는 적정한 가격에 아파트를 분양받을 수 있고, 조합원에게는 일반분양자보다 더 비싼 가격에 입주하게 되는 서러움과 경제적 아픔을 주지 않을 수 있습니다. 2. 건설사에서 발코니확장비나 각종 옵션 등으로 터무니 없는 추가 금액을 요구하는 편법을 사전에 차단하는 효과를 가져올 수 있습니다.
제안내용
조정대상지역 고분양사심사제도 개선 제안내용 1. 실제 토지매입비와 자재비, 인건비 등을 고려하여 해당 아파트의 분양가가 책정되기를 제안드립니다. 2. 고분양가 심사 시 거래사례비교법을 같은 행정구역의 1년 이내 분양한 아파트의 100%가격, 1년 이전에 분양한 아파트의 105%가격이 아니라, 고분양가 심사대상 아파트에서 반경 1km, 3km, 5km와 같이 실제적인 주거환경을 기준으로 1년 이내 분양한 아파트 가격으로 변경하기를 제안드립니다. 해당 심사대상 아파트의 반경 1km 이내에 최근에 분양한 아파트가 없다면 반경 3km 이내, 5km이내 순으로 확장해서 기존 분양가의 100%로 산정하는 방식을 제안드립니다. 3. 마지막으로 고분양가 심사 시 거래사례비교법을 적용할 때 현행 100%에서 105% 또는 110%로 반영비율을 확대해 줄 것을 제안드립니다. 반영비율을 올린다하더라고 사업성이 낮은 아파트는 그 보다 낮은 가격에 분양을 할 수 밖에 없습니다. 일례로 모 광역시구 D구, S동의 경우 같은 시기(2020년 8월)에 분양한 비슷한 규모의 아파트 두 단지가 전용84m2 기준으로 A아파트는 5억 중후반에 분양해도 경쟁률이 70:1에 육박하였고, 인근의 B아파트는 4억후반에 분양해도 5차 6차 추가모집을 해야할 정도로 미분양이 났습니다. 즉, HUG에서 분양가반영비율을 높인다고 해서 모든 조합 또는 건설사의 분양가가 높게 책정될 수 없다는 것입니다. 이러한 국민제안에 귀 기울이셔서 진중하고 실효성있는 분양가 검토(국민의 한 사람도 집 잃고 피눈물 흘릴 일이 없는)를 해주실 것을 부탁드립니다.

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답변

답변자
이종원
답변일
2021-02-17

귀댁의 행복을 기원하며 귀하의 제안에 대한 검토 결과를 다음과 같이 답변드립니다.

우리 공사는 공사의 분양보증에 대한 보증 리스크에 선제적으로 대응하기 위하여 ’16.08월부터 고분양가 심사제도를 운영하고 있습니다.

보다 나은 제도 운영을 위하여 향후 제도개선 시 귀하의 의견을 참고하도록 하겠습니다.

답변내용에 대한 추가 문의가 있으신 경우, 금융심사처 정대연 과장(051-955-5763)에게 연락하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

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