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제목
임대보증금 규제 정상화를 통한 전세시장 안정화 정책 제안
작성자
김*선
상태
완료
작성일
2026-01-15
공개여부
공개
제안취지
현행 임대보증금 규제는 전세사기 예방과 임차인 보호라는 정책 목표와 달리, 전세시장 자체를 위축시키고 임대인의 유동성 위기를 초래함으로써 오히려 전세사기 발생 위험을 구조적으로 확대시키고 있다. 특히 기준시가에 연동된 보증금 상한 규제는 과세·행정 목적의 참고 지표를 임대차 규제의 절대 기준으로 사용함으로써, 정상적으로 체결된 임대차계약을 사후적으로 위법 상태로 전환시키는 심각한 문제를 내포하고 있다. 이로 인해 성실하게 임대사업을 영위해 온 민간 임대사업자들까지도 제도 변화의 피해자가 되어, 의도하지 않은 대규모 보증금 반환 압박과 유동성 위기에 직면하고 있다. 이는 임대인의 고의나 불법 행위와 무관하게, 제도 자체가 임대사업자를 본의 아닌 전세사기 가해자로 전락시키는 구조를 만들고 있음을 의미한다. 전세사기의 본질은 보증금 규모가 아니라 시장 붕괴, 환금성 상실, 정보 비대칭의 결합에서 발생한다. 그럼에도 불구하고 보증금을 기계적으로 억제하는 방식의 규제는 전세 공급을 급감시키고, 임차인을 선택지 없는 불안정한 시장으로 내몰고 있다. 이에 본 제안은 전세시장 안정과 임차인 보호를 실질적으로 달성하기 위해, 임대보증금 규제의 구조적 문제를 바로잡고, 전세 공급을 회복시키는 방향으로 제도 정상화를 추진할 필요성을 제기하는 데 그 취지가 있다.
기대효과
임대보증금 규제의 정상화는 전세시장 안정과 임차인 보호라는 정책 목표를 동시에 달성할 수 있는 핵심 수단이 될 것이다. 우선, 정상적인 임대사업자의 시장 이탈을 방지함으로써 전세 공급 기반을 회복할 수 있다. 이는 전세 물량 감소로 인한 급격한 월세 전환과 임차인의 주거비 부담 증가를 완화하는 효과로 이어진다. 또한 기준시가 하락 → 보증금 상한 축소 → 추가 반환 압박 → 전세 공급 중단이라는 현재의 악순환 구조를 차단함으로써, 임대인의 유동성 위기를 예방하고 보증금 반환 불능 위험을 사전에 완화할 수 있다. 이는 결과적으로 전세보증금 미반환 사고 및 보증사고 발생 가능성을 낮추는 효과를 가져온다. 아울러 보증금 규제를 합리화함으로써 음성적 거래와 급박한 계약 체결을 줄이고, 정보 비대칭이 완화된 투명한 임대차 시장 환경을 조성할 수 있다. 이는 전세사기 발생 가능성을 구조적으로 축소시키는 방향으로 작용한다. 결과적으로 임대보증금 규제 정상화는 임대인을 보호하기 위한 정책이 아니라, 전세시장 존속과 임차인 보호를 위한 선결 과제로서, 중장기적으로 주거 안정성과 금융 시스템 안정성까지 함께 제고하는 정책적 효과를 기대할 수 있다.
제안내용
첫째, 임대보증금에 대한 일률적 상한 규제를 전면 재검토하거나 단계적으로 완화할 필요가 있다. 임대보증금은 주택 유형, 지역별 시장 상황, 환금성, 수익 구조 등 복합적인 요소를 고려해야 하며, 기준시가 하나로 획일적으로 제한하는 방식은 현실과 괴리가 크다. 둘째, 기존에 정상적으로 체결된 임대차계약에 대하여 기준시가 하락이나 산정 방식 변경을 이유로 한 사후적 보증금 반환 의무를 명확히 배제하는 경과 규정을 마련해야 한다. 이는 계약 신뢰와 법적 안정성을 회복하기 위한 최소한의 제도 보완이다. 셋째, 이미 발생한 보증금 반환 차액에 대해서는 정책금융 또는 보증 연계 대출을 통해 임대인의 급격한 유동성 위기를 완화하는 장치를 도입할 필요가 있다. 이는 보증사고 예방 측면에서도 효과적이다. 넷째, 임대보증금 규제 기준을 기준시가 중심 체계에서 탈피하여, 실거래 가격, 수익 구조, 시장 위험도를 종합적으로 반영하는 방식으로 전환해야 한다. 이를 통해 전세시장 현실에 부합하는 합리적 규제 체계를 구축할 수 있다. 보다 상세한 내용은 첨부파일을 확인해 주세요.

파일
임대보증금 규제 정상화를 통한 전세시장 안정화 정책 제안서.docx

답변

답변자
최정욱
답변일
2026-01-23

귀하의 건승을 기원하며 귀하의 제안에 대한 검토 결과를 다음과 같이 답변드립니다.

귀하의 제안은 ‘임대보증금보증 가입 시 주택가격 산정’에 관한 내용입니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」 시행령 제39조에서는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격 및 「소득세법」에 따른 기준시가에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법, 보증회사의 의뢰를 받은 감정평가법인 등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 산정한 감정평가액 등으로 주택가격을 산정하도록 규정하고 있습니다.

또한 개인임대사업자가 가입하는 공사 임대보증금보증은 가입 심사 시 아파트·오피스텔의 경우 공시가격 및 기준시가, KB부동산시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 중 가장 높은 값을 1순위로 주택가격 산정에 적용하고 있는 점 참고하여 주시기 바랍니다.

추가적인 문의사항은 주택도시보증공사 임대보증처 이동현(051-955-5717)으로 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

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