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제목
임차권등기명령 신청 시 계약종료통보에 대한 증빙자료 문제
작성자
신*원
상태
완료
작성일
2024-06-19
공개여부
공개
제안취지
현 정책상 임차인이 임차권등기명령을 신청하려면 집주인인 임대인에게 계약종료 2개월 이전에 전세계약종료통보에 대한 증빙자료가 있어야 합니다. 증빙자료는 문자나 통화녹취이고요. 보통 계약종료 의사를 집주인에게 전화로 밝히면 집주인은 부동산에 집을 내 놓습니다. 집을 내놓으면 부동산에서 집을 찾은 사람들에게 집을 보여주러 방문합니다. 이런 과정으로 진행되니 신규 세입자가 결정되기까지 집주인과 임차인이 연락할 일은 거의 없고, 부동산과 이야기를 합니다. 계약종료일까지 신규세입자가 나타나지 않고, 집주인이 전세금을 돌려주지 못한다고 하면 임차인은 임차권등기명령을 해야 합니다. 현재의 주택도시보증공사 정책상 전세종료통보에 대한 증빙자료 즉, 통화 녹취나 문자가 없으면 접수가 안 되고, 전세계약 종료확인서나 그에 준하는 문자나 통화녹음을 준비해야 합니다. 그 문자나 통화녹음은 공사측에서 제시하는 스크립트에 딱 맞게 준비해야 유효하다고 합니다. ▶전세계약 종료확인서에 준하는 문자/통화녹음 예시 - 임차인: 안녕하세요. ㅇㅇ아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇ호 세입자 ㅇㅇㅇ입니다. 집주인 ㅇㅇㅇ님 맞으시죠? - 임대인: 네. 맞습니다. - 임차인: ㅇㅇ아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇ호에 대해 2021.ㅇㅇ.ㅇㅇ~ 2023.ㅇㅇ.ㅇㅇ 기간 동안 체결한 전세계약이 갱신되지 않고 2023.ㅇㅇ.ㅇㅇ부로 종료된 것에 동의하시나요? - 임대인: 예. 종료된 것에 동의합니다. 그런데 주인이 이걸 해 주지 않으면 임차인은 등기명령을 신청할 방법이 없습니다. 집을 부동산에 내 놓고 거래를 하고 있는데 이 보다 더 정확한 증비자료가 어디 있나요? 이것이 증빙자료가 되지 않아서 억울한 임차인이 분명히 생깁니다. 임차권등기명령은 전세보증금을 돌려받지 못해서 억울한 일을 생기지 않도록 임차인을 위한 제도인데 이 과정 때문에 임차인만 억울할 뿐입니다.
기대효과
한 사람이 임차원등기명령을 일생 동안 몇 번이나 할까요? 한번도 해보지 못한 절차에 대해 잘 알기는 어렵습니다. '2개월 이전 전세계약종료 통보가 없을 때는 묵시적 자동 연장'이라는 것은 진짜 전세계약종료에 대해 서로 언급이 없을 때를 말합니다. 그러면 정책도 그에 따라야 합니다. 문자나 통화녹취만 증빙자료가 된다는 모순된 정책, 전세계약 종료확인서에 준하는 문자/통화녹음을 제시된 예시대로 해야만 한다는 현 정책을 바로 잡는다면 처음 이런 일을 겪어서 억울한 임차인을 보호할 수 있을 것으로 기대합니다.
제안내용
임차권등기명령을 신청하기 위해서 전세계약종료 증빙자료에 다음 내용이 포함되기를 제안합니다. - 계약 종료 2개월 이전 부동산과 문자 연락, 부동산 매물 게시물 포함 - 계약 종료 2개월 이내 전세계약 종료확인서에 준하는 문자/통화 녹음 시 현재의 스크립트에 딱 맞아야 한다는 정책을 변경하고, 전세계약일에 종료하기로 기존에 이야기가 되었다는 내용이 있는 녹취나 문자 포함

파일

답변

답변자
차효진
답변일
2024-07-03

귀 댁의 행복을 기원하며 귀하의 제안에 대한 검토 결과를 다음과 같이 답변드립니다.

귀하께서 제안하신 내용은 임대차계약 ‘갱신거절 및 증빙 방법’에 관한 내용입니다.

공사는 전세보증반환보증 약관에 따른 사고사유 발생* 시 보증책임을 이행(보증금을 임차인에게 반환하는 것)하고, 임대인에게 보증금의 반환을 요청하게 됩니다.

* 전세보증금반환보증 약관 제6조제1항 : 보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종료 후 1개월 이내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우

그러나 임대차 계약이 정상적으로 종료되지 않고 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신*된 경우에는 임대인은 보증금의 반환을 거부할 수 있습니다.

* 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아 동일 조건으로 임대차계약이 갱신된 것을 말합니다.

주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 임대인 또는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있습니다. 위 법령에 따르면 임대인이 부동산 중개사무소에 매물 등록한 것만으로는 임대인 또는 임차인이 갱신거절 의사를 표시했다고 보기 어렵습니다.

그리고 문자/통화 녹음 시 현재 공사 홈페이지에 안내중인 스크립트에 맞춰 작성해야만 유효한 증빙으로 인정되는 것은 아닙니다. 증빙자료에 주택임대차보호법 상 임대인과 임차인간의 계약종료 효력이 유효한지 확인할 수 있는 내용이 포함되었다면 공사 샘플양식과 달라도 유효한 증빙자료로 인정받을 수 있습니다.

공사 업무에 관심을 갖고 제안해 주셔서 감사드리며, 공사는 서비스 품질 개선을 위해 지속적으로 노력할 것을 안내드립니다.

추가적인 문의사항은 보증이행처 담당자 장동혁 선임주임(051-955-5858)에게 연락주시기 바랍니다.

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