임대차계약 갱신거절 통지 관련 유의사항 안내

주택임대차보호법에따라 임차인은 임대차계약의 갱신을 원하지 않을 경우 임대차계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대차계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알려야 합니다. 그렇지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 보며(묵시적 갱신), 공사는 이 경우 약관에 따라 보증책임을 지지 않게 되므로 반드시 아래의 안내 사항을 확인해 주시기 바랍니다.

1. 갱신거절 통지는 누가 누구에게 하여야 하나요?

1) 누가 통지해야 하나요? 임대차계약서상 임차인 본인이 직접 통지하여야 합니다.
- ※ 가족(배우자, 부모 등) 등 임차인이 아닌 사람이 통지할 경우에는 반드시 임차인이 갱신거절 통지 권한을 위임하였다는 내용의 위임장을 첨부하여 통지하시기 바랍니다.
- ※ 임차인이 공동임차인인 경우 공동임차인 모두가 갱신거절의 통지를 하여야 합니다.

2) 누구에게 통지해야 하나요? 전셋집의 소유권자인 임대인 본인에게 통지하여야 합니다.
- ※ 통지 전에는 반드시 거주중인 전셋집의 부동산 등기부등본을 열람하여 임대인(소유권자)를 확인하시기 바랍니다.
- ※ 임대인이 공동임대인(공동상속인)인 경우에는 임대인(상속인) 전원에게 통지하시기 바랍니다.
- ※ 임대인이 아닌 제3자(공인중개사, 임대인의 대리인 등)에게 통지하는 경우에는 반드시 해당 제3자가 임대인으로부터 ‘갱신거절 통지 수령 권한’을 위임받았음을 확인할 수 있는 임대인이 작성한 위임장을 확보하여야 합니다.

2. 갱신거절 통지는 언제까지 하여야 하나요?

임대차계약 기간이 끝나기 2개월 전(해당 날짜가 토요일 또는 공휴일인 경우 직전 평일)까지 하여야 합니다. 다만, 임대인의 연락두절 등으로 통지가 어려울 수 있으므로 기한이 임박하여 통지하기 보다는 충분한 시간적 여유를 두고 미리 통지하시기 바랍니다.
※ 임대차계약 종료일이 2024년 7월 10일인 경우→ 2024년 5월 9일까지 임대차 계약 종료 통지가 임대인에게 도달하여야 보증이행 청구가 가능합니다.(단, 2개월 전 시점이 토요일 또는 공휴일인 경우 직전 평일까지 도달하여야 합니다.)

3. 갱신거절 통지는 어떤 방법으로 해야 하나요?

아래 세가지 방법 중 하나를 택하여 통지하시면 됩니다.
※ 단, 임대인이 법인인 경우에는 가급적 ‘내용증명 우편’으로 통지하시기 바랍니다.
- 1) 내용증명 우편 발송하기
- - 아래 예시를 참고하여 다음 내용이 포함된 내용증명 우편을 발송 하시기 바랍니다.
  - ① 보내는 사람(임차인)의 이름과 주소, 받는 사람(임대인)의 이름과 주소
  - ② 임대차계약 내용(전셋집 주소, 계약기간, 전세보증금 포함)
  - ③ 임대차계약을 갱신할 의사가 없다는 내용
  - * 내용증명 우편이란? 우체국이 우편물의 내용을 등본에 의하여 증명하는 제도로서, 일정한 내용을 가진 문서를 발송했다는 증거가 됩니다. 발송할 문서에 보내는 사람, 받는 사람, 내용을 명확히 기재한 후 동일한 문서를 ‘3장’ 준비하여 우체국에 ‘내용증명 우편’ 발송 신청을 하시면 됩니다.
  - ※ (임대인이 법인인 경우) 법인(또는 등기부등본상 법인대표이사)을 받는 사람으로 기재하고, 법인등기부등본상 본점 주소지로 발송하시기 바랍니다.
  - ⇒ 발송한 내용증명 우편이 반송되지 않고 임대인에게 도달해야 합니다. 도달 여부는 내용증명 우편의 등기번호를 조회하여 확인할 수 있습니다.

내용증명 우편 작성 예시

임대차계약 갱신거절 통지 및 임대차보증금 반환 요청- 받는 사람(임대인):○○○, (주소): ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○○호, 보내는 사람(임차인):○○○, (주소): ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○○호, -갱신거절통지 대상 임대차계약- 임대차목적물 주소 : ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○○호, 임대차 계약기간 : 년월일순, 임차보증금 : ○억 ○천만원. 귀하의 가정에 평안과 행복을 기원합니다. 본인(임차인 ○○○)은 귀하(임대인 ○○○)와 체결한 상기 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 알려드리며, 임대차계약 종료일에 임차보증금을 반환하여 주시기 바랍니다. 년월일순 보내는 사람(임차인) ○○○

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2) 휴대전화 문자/카카오톡 발송
- - 아래 예시를 참고하여 다음 내용이 포함된 문자(카카오톡)를 임대인에게 보내고, 답장을 받아야 합니다. 문자(카카오톡) 발송 일자 및 임대인의 전화번호가 확인되어야 하며 임대인의 전화번호가 임대차계약서상 전화번호와 다르면 추가 증빙을 요구할 수 있습니다. 임대인이 갱신거절 통지 문자(카카오톡)에 대한 답장을 보낸 날을 ‘갱신거절 통지가 완료된 날’로 봅니다.
- ① 임차인 본인임을 밝히는 내용
- ② 임대차 목적물의 주소, 계약기간
- ③ 임대차계약 갱신 거절 의사
- ※ (임대인이 법인인 경우) 법인등기부등본상 대표이사에게 문자 통지하여야 합니다. (문자 상대방의 확인이 어려우므로 문자 통지 보다는 1) 내용증명 우편 발송의 방법으로 통지하시는 것을 권장합니다.)

문자 예시

- 임차인: 안녕하세요. ㅇㅇ아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇ호 세입자 ㅇㅇㅇ입니다. 집주인 ㅇㅇㅇ님 맞으시죠?

- 임대인: 네. 맞습니다.

- 임차인: 20XX.00.00.에 계약기간이 끝나면 임대차계약을 갱신하지 않겠습니다. 계약만기에 맞추어 보증금 000,000,000원을 반환해주시기 바랍니다.

- 임대인: 네. 알겠습니다.

3) 임대인 통화녹음
- - 아래 예시를 참고하여 다음 내용이 포함된 임대인과의 통화를 녹음하고, 공인속기사가 녹음된 통화내용을 작성한 녹취록을 제출하여야 합니다. 또한 통화 시점 및 통화 상대방(임대인)의 전화번호가 확인되어야 합니다.
- ① 임차인 본인임을 밝히는 내용
- ② 임대차 목적물의 주소, 계약기간
- ③ 임대차계약 갱신 거절 의사
- ※ (임대인이 법인인 경우) 법인등기부등본상 대표이사와 통화하여야 합니다. (통화 상대방의 확인이 어려우므로 문자 통지 보다는 1) 내용증명 우편 발송의 방법으로 통지하시는 것을 권장합니다.)

통화 예시

- 임차인: 안녕하세요. ㅇㅇ아파트 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇ호 세입자 ㅇㅇㅇ입니다. 집주인 ㅇㅇㅇ님 맞으시죠?

- 임대인: 네. 맞습니다.

- 임차인: 20XX.00.00.에 계약기간이 끝나면 임대차계약을 갱신하지 않겠습니다. 계약만기에 맞추어 보증금 000,000,000원을 반환해주시기 바랍니다.

- 임대인: 네. 알겠습니다.

4. 갱신거절 통지를 발송했으나 임대인이 연락두절되어 도달되지 않습니다.
어떻게 통지하여야 하나요?

o (의사표시 공시송달) 상대방을 알지 못하거나 상대방의 주소를 알지 못하는 경우에는 법원에 의사표시의 공시송달을 신청하여 통지할 수 있습니다.
⇒ 처음부터 의사표시 공시송달을 신청할 수는 없고, 아래 준비 절차에 따라 의사표시자(임차인)가 과실 없이 상대방(임대인)의 주소를 알지 못한다는 것을 입증하여야 합니다.

<의사표시 공시송달 신청을 위한 준비 절차>

(1) 확인 가능한 임대인의 주소(임대차계약서, 부동산 등기사항전부증명서상 주소)로 갱신거절통지 내용증명 우편을 발송 합니다.

(2) 발송한 내용증명 우편이 반송될 경우 ① 임차인의 신분증 ② 임대차계약서 ③ 내용증명 우편의 반송내역을 지참하고 주민센터에 방문하여 임대인의 주민등록표 초본을 발급받아 초본상 현재 주소지를 확인 합니다.

(3) 임대인의 주민등록표 초본상 주소지로 갱신거절통지의 내용증명 우편을 한번 더 발송하였으나 또다시 반송될 경우에는 특별한 사정이 없다면 법원에 의사표시 공시송달 신청이 가능합니다.

o (신청 방법) 임대차계약서 사본, 임대차계약 갱신거절 통지문, 갱신거절 통지문 반송내역, 임대인의 주민등록초본 등을 지참하여 법원에 의사표시 공시송달 신청서를 제출하시기 바랍니다.
※ 임대인의 초본상 주소지 관할 법원에 신청하는 것을 권장하며, 의사표시 공시송달 효력 발생 까지 상당 기간(통상 2~3개월)이 소요되니 충분한 시간적 여유를 가지고 진행하시기 바랍니다.

5. 계약만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절을 통지하지 않았습니다.
이행청구하기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

임대차 종료 2개월 전까지 계약 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 묵시적 갱신된 것으로 봅니다.
임대차계약이 갱신(묵시적 갱신을 포함)된 경우 임대보증금보증약관 제4조제1항의 1호 사고사유에 해당하지 않으므로 보증이행을 청구할 수 없습니다.
o 단, 임대인과 ‘임대차 계약 종료 확인서’(공사 양식)를 작성하여 보증사고사유 발생일로부터 2개월내에 공사에 제출하는 경우에는 이행청구가 가능합니다.

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보증이행

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